Закон про землю – що потрібно знати звичайному українцю

Наприкінці березня парламент зняв мораторій на продаж земель сільгосппризначення, який діяв в Україні з 2001 року. Ухвалений закон поступово, з багатьма обмеженнями, але все ж таки повинен запустити в країні ринок землі, який існує майже у всіх країнах світу. Ми вивчили документ і за допомогою експертів постаралися відповісти на ключові запитання, які цікавлять українців: коли запрацює ринок, хто зможе купувати і продавати землю, скільки вона буде коштувати, що зміниться для власників паїв?

Як ринок працює зараз?

Поки Україна поряд з Венесуелою, Північною Кореєю, Таджикистаном, Конго і Кубою є однією з шести країн світу, де діє мораторій на продаж сільськогосподарських земель. Згідно з 78 статтею Земельного кодексу України, така земля може бути у приватній власності. Але де-юре продавати її не можна. Отримати її можна кількома способами:

• в результаті безоплатної передачі з державної або комунальної власності, на що має право кожен громадянин України;
• приватизувавши земельну ділянку, яка була раніше надана в приватне користування для ведення особистого селянського господарства в межах безкоштовної приватизації;
• отримавши пай після розформування колгоспів (для жителів сільської місцевості);
• отримавши землю у спадок, в подарунок, на обмін.

Під забороною продажу зараз перебуває близько 96% українських сільгоспземель. Однак де-факто в країні давно вже діє нелегальний ринок землі. Придумано безліч схем обходу мораторію: змінюють цільове призначення сільгоспземель; беруть їх в оренду на 49 років, а потім продають корпоративні права; вилучають через суд як погашення фіктивних боргів власника земельного паю тощо.

У підсумку величезна кількість сільгоспземель перебуває сьогодні в нелегальному використанні. У грудні 2019 року Міжнародна компанія EOS Data Analytics разом з Інститутом космічних досліджень Національної академії наук України надали результати дослідження на основі аналізу знімків з космосу. З’ясувалося, що в Україні не зареєстровані в кадастрі і фактично не враховані 4,3 млн га полів.

Як ухвалювався закон про землю і в якому він зараз статусі?

Нинішній закон надійшов на розгляд парламенту в жовтні 2019 року. У листопаді його ухвалили в першому читанні, запропонувавши понад чотири тисячі поправок. До березня вдалося розглянути тільки половину з них. Але під загрозою неотримання траншу МВФ Президент Володимир Зеленський переконав депутатів його проголосувати. При цьому в документ було внесено низку обмежень – щодо розміру продаваних земель і купівлі їх іноземцями. У ніч з 30 на 31 березня о 0.42 парламент 259 голосами підтримав законопроєкт № 2178-10 про обіг земель сільгосппризначення в цілому.

Закон, звісно, ухвалено, але є нюанси. Щоб він запрацював, його має підписати спікер, а потім президент. Але кілька політичних сил вже зареєстрували 5 постанов про його скасування. І спікер не може підписати документ до їх розгляду. Коли це може статися, поки що неясно. Верховна Рада скасувала пленарні засідання до кінця карантину у зв’язку з епідемією коронавірусу. Поки що це до 24 квітня, але цілком можливо, що карантин буде продовжено. Тексту проголосованого закону на сайті Верховної Ради також поки що немає (подивитися його можна тут).

Незважаючи на перипетії з ухваленням, експерти позитивно оцінюють сам факт запуску ринку землі. «Це складне політичне питання, – зазначає Олег Шевцов, керівний радник юридичної компанії «Alexandrov&partners». – Але навіть в тих умовах, в яких ринок відкрито сьогодні, це є великим досягненням і значним кроком вперед для розвитку нашої країни».

Скільки і куди потрібно вкласти

Коли запрацює ринок і хто зможе купувати землю?

Ринок землі буде запускатися в кілька етапів, частину з яких за датами ще не визначено.

З 1 липня 2021 року землю зможуть купити тільки фізичні особи, які є громадянами України. Максимальний розмір – 100 га на людину (у першому читанні пропонувалося продавати до 10 тис. га одному покупцеві).

З 1 січня 2024 року поряд з фізособами землю зможуть купувати також юридичні особи з українською структурою власності, територіальні громади та держава. При цьому максимальний розмір покупки може становити 10 тис. га.

Іноземці (фізичні та юридичні особи) зможуть купувати землю тільки в разі позитивного голосування на всеукраїнському референдумі. Ця норма була внесена до другого читання закону. Коли буде проведено референдум – поки що не відомо.

Експерти не вітають подібні обмеження з приводу іноземців. «Вони є негативним фактором для розвитку ринку землі – переконаний Олег Шевцов. – Не допускаючи сьогодні іноземців до придбання землі, ми знижуємо її вартість. Разом з тим, залишається питання, що робити тим іноземним компаніям, які вже працюють на ринку України кілька років».

Яку землю можна буде продавати та купувати?

Ухвалений закон стосується запуску ринку земель сільгосппризначення. Варто відзначити, що частина сільгоспземель вже перебувала в обігу до його ухвалення. Йдеться про ділянки для ведення особистого селянського господарства, отримані громадянами України в рамках безкоштовної приватизації, зазначають старший юрист Тимур Енхбаяр та його колега юрист Святослав Козак з юридичної фірми «Sayenko Kharenko».

Закон про відкриття ринку землі стосується тих ділянок сільгосппризначення, продаж яких був заборонений мораторієм. Це земля для ведення товарного сільськогосподарського виробництва і ділянки, виділені власникам земельних паїв після розформування колгоспів для ведення особистого селянського господарства. Саме для неї і відкривається ринок.

Наскільки це складно, і чи можна спростити процес

Якою буде процедура купівлі землі?

Ухвалений закон прямо не регулює питання процедури купівлі-продажу землі, але він містить три істотні нововведення до звичайної процедури купівлі-продажу земельної ділянки. Сьогодні вона включає нотаріальне посвідчення договору про купівлю-продаж з внесенням даних про нового власника в кадастр. З набранням чинності нового закону:

• Покупець буде перевірятися на предмет можливості придбання ним землі в певних розмірах. Порядок такої перевірки має затвердити Кабінет Міністрів. Зараз він не виписаний.
• Купівля буде можлива тільки в безготівковій формі. Для цього покупцеві потрібно відкрити рахунок у банку.
• Повинні бути документально підтверджені джерела походження коштів для купівлі землі.

Подібна процедура передбачена, щоб мінімізувати створення різних нелегальних схем на підставних людей з метою скупки земель.

Як буде визначатися ціна землі?

Ціна землі буде формуватися ринком – за домовленістю сторін договору купівлі-продажу. Але для того, щоб на початковому етапі функціонування ринку землю не намагалися скупити дуже дешево, в законі прописано одну вимогу щодо ціни – до 1 січня 2030 року ціна продажу земельних ділянок, виділених раніше як паї, не може бути меншою за їх нормативну грошову оцінку.

Оцінку буде проводити Держгеокадастр. Вона буде складатися на основі аналізу грунтів за різними параметрами – їх складу, кліматичних умов, розміщення. Планується створити відкриту базу даних з усією інформацією щодо нормативної грошової оцінки земель у різних регіонах.

Чи можна буде продати землю, якщо пай в оренді?

Можна. Ніхто не зможе заборонити власнику землі розпорядитися нею на свій розсуд. При цьому потрібно враховувати, що орендар матиме переважне право придбати таку земельну ділянку. Він може передати своє переважне право іншій особі, про що повинен письмово повідомити власника землі, зазначає Микита Кочерба, юрист міжнародної юридичної служби Interlegal.

Якщо власник вирішить продати землю, він повинен спочатку запропонувати її орендарю. При продажу третій особі від орендаря потрібно отримати згоду про те, що він не хоче використовувати своє переважне право, в іншому випадку нотаріус може відмовитися завірити угоду. Якщо орендар відмовляється давати згоду на продаж, то, швидше за все, доведеться почекати закінчення дії договору оренди.

Ми порівняли Київ, Львів, Одесу, Дніпро і Харків

Кому забороняється володіти землею?

Ухвалений закон містить досить широкий перелік суб’єктів, які не зможуть купувати землі сільгосппризначення в Україні. Це стосується:

• фізичних осіб – громадян інших країн;
• іноземних юридичних осіб;
• юридичних осіб, членами, акціонерами або власниками яких є громадяни держави, визнаної Україною державою-агресором або державою-окупантом;
• юридичних осіб, кінцеві власники яких зареєстровані в офшорних зонах або їх неможливо встановити;
• фізичних та юридичних осіб, щодо яких застосовано різні економічні санкції;
• осіб, які мають або мали відношення до терористичних організацій;
• юридичних осіб, які створені за законодавством України, але перебувають під контролем інших юросіб, зареєстрованих в державах з чорного списку FATF (країни, які недостатньо борються з відмиванням грошей).

Більш жорстке обмеження встановлено для купівлі земель, розташованих в зоні за 50 км до державного кордону. Іноземці можуть отримати право купувати землю після позитивного голосування на референдумі. Але навіть після цього не зможуть володіти землями, розташованими в 50-кілометровій зоні.

Які землі заборонено продавати?

Заборонено продавати земельні ділянки сільгосппризначення, які перебувають у державній та комунальній власності. Цю норму внесли в закон до другого читання. На думку експертів, з трьох причин.

По-перше, кадастрова карта досі не містить повної інформації про державні та комунальні землі. Створити цифрову карту земель України за дорученням Кабміну до кінця 2020 року повинна Державна служба України з питань геодезії, картографії та кадастру. Фактично за пів року до запуску ринку землі. Але експерти сумніваються в тому, що це може бути реалізовано. «Професійні учасники ринку висловлюють сумніви в можливості повного наповнення земельного кадастру до 1 липня 2021 року», – визнає Тимур Енхбаяр.

По-друге, з відкриттям 2021 року через низку обмежень (продаж максимум 100 га в одні руки, заборона на продаж землі іноземцям, допуск українських юросіб тільки через два з половиною роки) ринок землі не зможе функціонувати повноцінно і генерувати високу вартість землі. На повну силу він запрацює з 2024 року. Можливо, тоді подібну заборону і знімуть.

По-третє, тут присутній і чисто політичний аспект. Окремі політичні сили заявляють про великі ризики розпродажу державної та комунальної землі.

Крім того, забороняється відчуження земель, розташованих на тимчасово окупованих територіях у Донецькій та Луганській областях, Автономній Республіці Крим та Севастополі, крім передачі їх у спадок.

Економлячи на дрібницях, можна накопичити на дорогі подарунки

Відкриття ринку землі: як продати свою ділянку і уберегтися від аферистів

Уже через кілька днів українці зможуть вільно продавати свої сільськогосподарські земельні ділянки, що належать їм на праві приватної власності. З 1 липня 2021 вступає в силу історичний Закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обороту земель сільськогосподарського призначення», який відкриває ринок землі в Україні.

Цим документом визначаються основні правила купівлі-продажу ділянок, які слід знати всім українцям – власникам землі, навіть якщо вони найближчим часом не планують її продавати. У Міністерстві юстиції неодноразово звертали особливу увагу громадян на кілька моментів напередодні запуску ринку землі, повыдомляє Obozrevatel.

Що саме дозволено продавати

Відчужувати можна землі, які належать до земель сільськогосподарського призначення. До них стаття 22 Земельного кодексу відносить наступні:

• сільськогосподарські угіддя: рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища, перелоги;
• несільськогосподарські угіддя: господарські шляхи і прогони, полезахисні лісові смуги та інші захисні насадження, крім тих, які віднесені до земель лісогосподарського призначення, землі під господарськими будівлями і дворами, землі під інфраструктурою оптових ринків сільськогосподарської продукції, землі тимчасової консервації тощо.

Кому і скільки продавати

Закон про запуск ринку землі наводить вичерпний перелік потенційних покупців. Зокрема, власник може продати земельну ділянку сільськогосподарського призначення:

• громадянам України;
• юридичним особам України, учасниками (акціонерами, членами) яких є тільки громадяни України і / або держава, і / або територіальна громада;
• територіальній громаді;
• державі.

Однак є певні часові та кількісні обмеження. Свій земельну ділянку можна буде продати з 1 липня 2021 роки тільки фізичним особам, які є громадянами України. Максимальний розмір ділянки –100 гектар на особу. І тільки з 2024 року ця цифру збільшиться до 10 тисяч га.

З 2021 до 2024 року продавати землю сільськогосподарського призначення юридичним особам забороняється. А з 2024 року максимальний розмір ділянки, який може придбати юрособа, не може бути більше 10 тис. га.

Також законом передбачено переважне право орендаря на покупку землі, яку він орендував і обробляв.

Кому заборонено продавати

При відкритті ринку землі буде категорично заборонятися:

• продаж землі іноземцям без рішення референдуму;
• продавати державні і комунальні землі;
• продавати землю, розташовану ближче 50 км до держкордону;
• продавати землю росіянам і представникам терористів;
• продавати землю компаніям-офшорів.

Як продати

На сьогоднішній день в прийнятому законі прямо не регулюється питання процедури купівлі-продажу землі. Але він містить три істотних нововведення, а саме:

• покупця перевірятимуть на предмет можливості придбання ним землі в певних розмірах за допомогою відповідних держреєстрів. Якщо за результатами перевірки буде виявлено невідповідність з необхідними вимогами – нотаріус зобов’язаний відмовити в посвідченні угоди. А ще набувача або власника земельної ділянки перевірятимуть по суб’єктним ознаками, оскільки законом визначений перелік осіб, яким за будь-яких умов забороняється отримання права власності на земельні ділянки сільгосппризначення;
• розрахунки, пов’язані зі сплатою ціни сільськогосподарських земельних ділянок, будуть здійснюються тільки в безготівковій формі. Для цього покупцеві потрібно відкрити рахунок в банківській установі;
• джерела походження коштів для покупки земельної ділянки повинні бути документально підтверджені. Законність отриманих доходів покупця перевірятимуть нотаріуси перед укладанням договору купівлі-продажу. Для цього потрібно буде подати декларацію про майновий стан і доходи.

Які документи необхідні для продажу земельної ділянки

• Паспорт продавця і покупця
• Ідентифікаційні коди
• Звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки
• Документи, які підтверджують право власності на земельну ділянку (витяг з реєстру прав на нерухоме майно або державний акт)
• Витяг з Державного земельного кадастру щодо земельної ділянки

Які податки платить продавець

Фізична особа, у разі продажу земельної ділянки, має право не платити податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) і військовий збір (ВС) за умови, якщо вона продає нерухоме майно вперше протягом року, розмір земельної ділянки не перевищує норму безоплатної передачі, визначеної в статті 121 Земельного кодексу та земельна ділянка знаходиться у власності продавця понад 3 років.

В іншій ситуації громадянину доведеться платити 5% ПДФО і 1,5% ВС від вартості земельної ділянки, встановленого в договорі. Для продавців – нерезидентів ставка ПДФО у разі продажу належної їм нерухомості становить 18%.

Які уберегтися від аферистів

Напередодні запуску ринку землі власникам земельних ділянок рекомендується дотримуватися двох правил:

1. Подбайте про присвоєння земельній ділянці кадастрового номера. Це так званий аграрний паспорт для землі і без такого кадастрового номера неможливо буде здійснити жодної юридичної операції з землею.
2. Подбайте, щоб речові права на земельну ділянку, тобто оренда або власність, були обов’язково внесені до відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Справа в тому, що у більшості людей право на землю знаходиться тільки на паперових носіях. А це – відкритий шлях для шахраїв, які можуть підробити документи і звернутися, наприклад, до нотаріуса з підробленим документом. Крім того, коли немає оцифрованих даних в реєстрі, ніхто не знає, хто власник, крім того органу, який видавав документ і в архіві якого знаходиться другий примірник документа.

Про оцифрування даних можна подбати і до 1 липня, і після цієї дати. Тому громадянам рекомендують звернутися з наявними документами на земельну ділянку до нотаріуса або до державного реєстратора і внести дані до відповідного реєстру.

Що робити в разі «рейдерства»

У Мін’юсті також особливу увагу звертають на «рейдерство». Воно не визначено законодавством, проте трапляється в реальному житті. Може бути два види рейдерства:

1. «Реєстраційне рейдерство», коли державним реєстратором здійснено незаконну реєстраційну дію. Тоді особі треба звертатися зі скаргою на дії державних реєстраторів до Міністерства юстиції, в Офіс протидії рейдерству.
2. На підставі підробки документів. У цьому випадку варто звертатися до Національної поліції. Це вже шахрайство, яке повинно розслідуватися як кримінальна справа. Зараз Міністерство юстиції вже не має повноважень реагувати на такі порушення.

«Підробка документів трапляється тільки тоді, коли громадяни не подбали про оцифрування прав. Тому насправді дуже просто самому себе захистити для того, щоб потім не звертатися ні до Офісу протидії рейдерству, ні в Національну поліцію», – запевняють чиновники Мін’юсту.