Доступна іпотека під 3%: коли запрацює та хто зможе отримати

З початку жовтня в Україні стартує державна програма “Доступна іпотека”, за якою громадяни зможуть отримати іпотечний кредит на пільгових умовах під 3 відсотки річних. УНІАН розбирався, хто може розраховувати на привабливі умови придбання власного житла та які перспективи розвитку цієї програми у часи важкої війни.

Наближається другий місяць осені, який, попри руйнівну війну, має ознаменувати початок нової державної іпотечної програми. Так, з 1 жовтня в Україні має запрацювати програма “Доступна іпотека” – щоправда, поки що для чотирьох категорій громадян.

Взагалі державна програма доступної іпотеки для українців почала працювати ще у березні минулого року – тоді громадяни могли взяти іпотечний кредит під 7 відсотків з певними умовами. І наприкінці 2021 року прем’єр-міністр Денис Шмигаль відзвітував про її успіхи: за цією програмою було підписано 1,3 тисячі договорів на суму більш ніж 1,1 млрд гривень. А загалом за 10 місяців 2021 року було видано іпотечних кредитів на понад 7 млрд гривень, що в 2,5 рази перевищило показник 2020 року.

Цього року, напевно, ця програма ще б набирала обертів, адже питання власного житла актуальне в усі часи – багато родин в Україні потребують поліпшення житлових умов, і, звісно, далеко не всі можуть дозволити собі накопичити всю суму. Та на заваді цьому, як і взагалі нормальному життю, стала кривава війна Росії проти України.

Національна банківська система стійко справляється з викликами війни, проте іпотечні програми для населення в ці місяці були явно не на часі. За даними Національного банку, який в серпні поновив оприлюднення результатів опитування банків щодо виданих іпотечних кредитів населенню, з березня по липень було видано усього дві такі позики, обидві – в червні. Для порівняння, у мирному 2021 році фінансові установи видавали в середньому близько тисячі іпотечних кредитів на місяць.

Киянка Наталія з моменту запуску у минулому році іпотеки під 7 відсотків уважно вивчала умови програми, пропозиції банків та ринок нерухомості. Жінка з родиною накопичила певну суму на перший внесок і планувала вкластися у нове житло. Та війна зруйнувала всі плани.

“Добре, що не встигли, хоча вже ходили деякий час по банкам на консультації і майже обрали квартиру. З початку війни доходи сім’ї впали, ще й виїжджали на кілька місяців з міста. Тому виплачувати кредит було б дуже важко”, – каже жінка.

За словами Наталії, все ж сім’я не полишає надії у майбутньому повернутися до цього питання. Робота стабілізувалася, а успіхи наших військових на фронті надають таку потрібну нам всім надію.

“Ще уряд анонсував нову програму іпотеки цієї осені. Поки що вона розрахована на певні категорії населення, до яких ми не входимо, але в майбутньому може бути розширена і на інших громадян, тоді і спробуємо”, – зазначила жінка.

Умови нової програми

З початку жовтня в Україні запускається нова програма доступної іпотеки, яку Кабінет міністрів анонсував кілька тижнів тому.

“Програма “Доступна іпотека” запрацює з 1 жовтня 2022 року для чотирьох категорій громадян. Перша — це військовослужбовці за контрактом та працівники сектору безпеки та оборони. Друга категорія — це медики. Третя — вчителі та педагогічні працівники. Четверта категорія — науковці”, — зазначив прем’єр-міністр Денис Шмигаль.

«Доступна іпотека» точно не буде допомагати людям, які хочуть купити пентхаус в центрі міста: програма не розповсюджується на елітне житло / фото ua.depositphotos.com

Які ж умови обіцяє уряд населенню? Ставка за іпотекою для всіх цих категорій громадян складатиме 3 відсотки. Термін іпотеки — до 20 років. Мінімальний початковий внесок — 20 відсотків від вартості житла. А з наступного року, за словами голови уряду, програма запрацює для всіх українців, які потребують покращення житлових умов. Ставка буде пільговою і складатиме 7 відсотків річних.

За словами міністра економіки Юлії Свириденко, таким чином українці зможуть придбати квартири на пільгових умовах.

“Це частково вирішить проблему нестачі житла, поверне українців, які втратили свій дім, з-за кордону та активізує галузь будівництва завдяки зростанню обсягу замовлень”, – сказала Свириденко.

В уряді зазначили, що роботодавці вказаних чотирьох категорій працівників матимуть можливість компенсувати їм початковий внесок та частину тіла кредиту за рахунок бюджетних програм (розмір компенсації залежить від вислуги). При цьому наразі незрозуміло, як це працюватиме – деталей щодо механізму подібних компенсацій уряд не оприлюднив. Вочевидь, це має бути передбачено окремими статтями бюджетів відповідних відомств, та наразі інформації про те, як в умовах величезного бюджетного дефіциту віднайти ще кошти на компенсацію іпотечних внесків, немає.

Пізніше програма стане доступною для всіх українців. В рамках програми “Доступна іпотека” можна буде придбати житло до 52,5 кв. м загальної площі + 21 кв. м на кожного наступного члена сім’ї. Тобто сім’я з трьох людей може розраховувати на отримання іпотеки для купівлі квартири до 94,5 квадратних метрів, а для однієї людини буде доступна іпотека на квартиру до 52,5 кв. м.

Варто зазначити, що якщо людина хоче купити щось більше за площею, доведеться доплатити за це самостійно.

“Наприклад, ви живете одна, за розрахунками можете претендувати на іпотеку житла в 52,5 квадрати, але хочете квартиру в 70 метрів. Це перевищення в 17,5 кв. м необхідно буде оплатити окремо”, – пояснюють в Мінекономіки.

Автори програми запевняють, що “Доступна іпотека” точно не буде допомагати людям, які хочуть купити пентхаус в центрі міста: програма не розповсюджується на елітне житло.

При цьому вартість житла не повинна перевищувати оціночну, визначену оцінником або співробітником банку. А вартість 1 квадратного метра не має перевищувати опосередковану вартість спорудження, визначену Мінрегіоном та збільшену в 2,5 рази для обласних центрів, міст з населенням понад 300 тисяч осіб, на відстані до 15 км від Києва, в 2 рази – для міст з населенням 100-300 тисяч осіб, в 1,75 рази – для інших населених пунктів.

Експерти ринку нерухомості зазначають, що цифри і розрахунки цілком адекватні, і розрахунок Мінрегіону більш-менш відповідає ринковій кон’юнктурі.

Житло буде обов’язково застраховане від ризиків випадкового знищення або пошкодження на повну оціночну вартість. Також повідомляється, що масову іпотеку цифровізують, і оформити заявку на кредит можна буде через портал “Дія”.

Бюджетна установа «Укрфінжитло» буде не компенсувати процентну ставку, а надавати самі кошти для кредитування / фото УНІАН, Дмитро Альохін

Розвиток іпотечного кредитування

Директор з розвитку роздрібного бізнесу “Правекс Банку” Володимир Чорненький зазначив, що програма має сконцентруватися на розвитку первинного ринку житла, який є найменш розвинутим. В 2021 році відбулося 340 тисяч угод купівлі-продажу нерухомості, однак лише 12 тисяч з них були профінансовані іпотечними кредитами. І з цих кредитів первинний ринок займає лише 17 відсотків.

Чорненький зазначив, що, на відміну від поточних програм пільгового кредитування, бюджетна установа “Укрфінжитло” буде не компенсувати процентну ставку, а надавати самі кошти для кредитування.

“Банкам видається відразу 20-річний ресурс для кредитування клієнтів, які отримують фіксовану ставку на весь термін. Вже не йдеться про компенсацію та її очікування від держави. “Укрфінжитло” надає банкам фінансування, і банки його використовують для надання кредитів для купівлі житла на первинному чи вторинному ринку”, – сказав банкір.

Можливість нашим громадянам придбати житло за пільговими умовами є дуже важливою, і позитивом є те, що така державна підтримка не гальмується через війну. Звісно, темпи реалізації пільгового іпотечного кредитування будуть скромніші під час війни, але все ж іпотека під гарантію держави матиме розвиток.

Як розповіла УНІАН голова Ради Незалежної асоціації банків України Олена Коробкова, іпотечне кредитування сьогодні в країні практично зупинилося.

“Так, дійсно, з 1 жовтня повинна запрацювати програма доступної іпотеки для деяких пріоритетних категорій населення, але про справді масове кредитування в нинішніх умовах не йдеться”, – зазначила вона.

За словами Коробкової, кілька банків заявили про участь у цій програмі, однак наскільки ця програма буде масовою, – прогнозувати складно.

“На це є кілька причин. Зокрема, наразі не є зрозумілим механізм, яким чином вирішувати питання зруйнованого житла, що перебувало в іпотеці в банку. У банків і надалі зростають непрацюючі кредити, потенційно подальша видача кредитів, забезпечених іпотекою, з перспективою можливого руйнування чи втрати без компенсації може збільшувати кількість цих непрацюючих кредитів”, – сказала Коробкова.

Вона зазначила, що проблемою для відновлення іпотечного кредитування є також недоступність страхування предмету іпотеки в умовах високих воєнних ризиків.

“Хоч більшість території України і не потерпає від масованих обстрілів і руйнувань, ризики “прильотів” усе ж є всюди. Тож що швидше держава вирішить питання компенсації за зруйноване житло та страхування, і насамперед, звісно, що швидше закінчиться війна, – то швидше відродиться ринок іпотечного кредитування”, – наголосила експертка.

Держава вирішить питання компенсації за зруйноване житло та страхування / Дніпропетровська ОДА

Ризики для банків

За прогнозами голови правління банку Cominbank Тетяни Путінцевої, за прозорих і зрозумілих механізмів нової державної іпотечної програми із жовтня по грудень включно може бути видано до 20-25 кредитів на придбання житла, і в умовах війни такий результат стане цілком прийнятним.

Водночас, головною проблемою реалізації програми, орієнтованої на громадян пільгових категорій, можуть стати значні ризики невиконання або перегляду її умов.

“Під час війни будь-які майнові та фінансові операції є надто ризикованими. Проте всі розуміють, що іпотечна програма потрібна, адже вона вирішує одне із нагальних питань – дає можливість громадянам пільгових категорій придбати власне житло, зараз це особливо актуально для військовослужбовців, що ризикують власним життям і здоров’ям”, – зазначила голова правління банку Cominbank.

За її словами, останні два-три роки іпотека не була серед найважливіших напрямів розвитку комерційних банків. Про це свідчать обсяги виданих іпотечних кредитів: з 2020 по 2022 роки їхня частка не перевищила 3-5 відсотків від загальної кількості угод на вторинному та первинному ринках житла.

Основними напрямками діяльності банків, які забезпечують їм дохід, є картковий сервіс, електронна комерція та надання короткострокових кредитів. При цьому розвиток програми доступної іпотеки має збільшити попит на цей інструмент, адже держава візьме на себе частину витрат.

За словами міністра економіки Свириденко, масове іпотечне кредитування через уповноважені банки має забезпечити “Укрфінжитло” (створене Міністерством фінансів для впровадження фінансово-кредитних механізмів забезпечення громадян України житлом акціонерне товариство “Українська фінансова житлова компанія”). Установа надаватиме кошти банкам під 3 відсотки річних, а ті видаватимуть кредити позичальникам під 7 відсотків.

А для визначених соціальних категорій (військові, медики, педагоги) частину процентної ставки компенсуватиме Фонд розвитку підприємництва. Таким чином, замість 7 відсотків вони сплатять лише 3 відсотки.

Війна, звісно, вплинула на іпотечне кредитування: з квітня по серпень поточного року було видано лише кілька кредитів.

“Більшість комерційних банків з лютого 2022 року частково або повністю згорнули власні іпотечні програми, а також спільні іпотечні програми із забудовниками. Це також стосується, банків, що були учасниками державної програми під 7 відсотків”, – зазначила експертка Путінцева.

Основними причинами згортання іпотечного кредитування стали високі ризики зростання обсягів пошкодженого через війну майна, яке може бути придбано в іпотеку, суттєве збільшення розміру облікової ставки НБУ, що потенційно збільшує відсоткові виплати позичальника до 30-35 відсотків на рік, а також інфляційні процеси.

Крім цього, на зупинку іпотечних програм не могли не вплинути зниження прибутку потенційних позичальників (через вимушене безробіття, втрату майна, згортання бізнесу тощо) та низький прибуток банків, що в своєму розвитку робили вагому ставку саме на іпотеку, а також значні ризики несплати відсотків позичальників за вже надані кредити.

Основними причинами згортання іпотечного кредитування стали високі ризики зростання обсягів пошкодженого через війну майна / Валентин Резніченко у Telegram

Банкіри очікують, що наразі переважна більшість кредитів за новою державною програмою може бути видана у відносно безпечних західних областях України.

“Ми вважаємо, що державна іпотечна програма потенційно може стати рушієм розвитку не лише банківського сектору, а й ринку нерухомості. Насамперед, мова йде про пожвавлення як вторинного, так і первинного ринків. Водночас, для ефективного запуску державної іпотечної програми мають бути напрацьовані механізми, які б дали змогу залучити до цієї програми щонайменше 40 відсотків всіх комерційних банків”, – наголосила Путінцева.

Так чи інакше, ця програма має стати поштовхом до забезпечення житлом більшої кількості українських родин, і в першу чергу – таких важливих категорій, як військові, що героїчно боронять нашу свободу, та медиків і педагогів, які продовжують лікувати та навчати українців.

Після нашої перемоги, під час масштабної відбудови держави, іпотечне кредитування, безумовно, активізується, і це матиме позитивний вплив як для забезпечення населення власним житлом, так і для створення нових робочих місць у галузі будівництва.

10 поширених запитань про іпотеку

Яку квартиру можна взяти в іпотеку? Чи можна продати іпотечну нерухомість? Відповіді на ці та інші запитання про іпотеку в статті.

Усі рубрики

• Усі статті про нерухомість
• Купівля та продаж
• Кредитування. Іпотека
• Оренда нерухомості
• Технологія будівництва
• Ремонт і дизайн інтер’єру
• Вибір квартири у новобудові
• Усі новини нерухомості
• Новини забудовників
• Прогнози. Аналітика. Тенденції
• Конференції та події
• Тести

Перед тим, як купити квартиру в іпотеку, варто ознайомитися з основними питаннями про права та зобов’язання покупця щодо нерухомості й самої позики. Іпотека в Україні являє собою спосіб придбання нерухомості в борг під заставу цього майна. Що можна зробити з цією квартирою, доки вона під заставою, та як оптимізувати виплату іпотеки, дізнайтеся з відповідей на популярні питання.

1. Чи можна продати квартиру в іпотеку

Продаж квартири в іпотеку можливий, але лише за згоди банка, що виступив кредитором. Цей порядок регламентовано статтею 9 Закону «Про іпотеку». В залежності від обставин, продажем квартири може займатися як сам банк-кредитор, так і боржник. Якщо квартиру відчужує іпотекотримач, вона продається з аукціону. В разі продажу житла власником він сам шукає покупця.

Мало того, можна продавати як саму квартиру, так і відступити борг. В разі продажу квартири за неї відразу виплачується залишок суми за іпотекою. У разі відступлення боргу, права боржника на нерухомість та його обов’язки перед банком передаються новому покупцеві.

2. Які документи потрібні для оформлення іпотеки

Перелік документів для купівлі квартири в іпотеку у різних банків та за різними програмами може відрізнятися. До базового набору паперів входить:

• паспорт та ІПН покупця квартири;
• довідка з місця роботи з інформацією про заробітну плату мінімум за пів року;
• копія трудової книжки;
• свідоцтво про шлюб;
• копія паспорта чоловіка або дружини та його/її довідка про доходи.

Для приватних підприємців знадобиться декларація про доходи за останні пів року, свідоцтво про реєстрацію підприємницької діяльності, довідка про відсутність боргів.

3. Чи можна взяти іпотеку на вторинну квартиру

Банки видають кредити на вторинне житло, але у них особливі вимоги до цієї нерухомості. Вона має бути ліквідною, щоб у випадку невиконання позичальником зобов’язань, кредитор мав можливість швидко реалізувати об’єкт за ринковою ціною й повернути свої кошти.

Під час оформлення іпотеки банк врахує стан квартири. Шанси на схвалення іпотеки збільшуються, якщо це житло без серйозних змін конфігурації й порівняно нове, бажано побудоване після 2000-х. Банк вирішує, видавати кредит на купівлю вторинного житла на підставі експертної оцінки. Її замовляє покупець ще до подачі документів.

4. Як погасити іпотеку достроково

Дострокове погашення іпотеки для банків невигідне – ви віддаєте борг швидше, а відсотки не платите. Тому досить часто іпотекотримач намагається запобігти такій ситуації:

• вводить штрафи та комісії за дострокове погашення боргу;
• встановлює ліміти на платежі, які не можна перевищувати.

Ознайомтеся з умовами й порядком дострокового погашення іпотеки перед підписанням договору. У кожного банку вони можуть відрізнятися, але в більшості випадків можливість виплатити боргу наперед все ж є. Просто в такому разі потрібно буде сплатити порівняно невеликий штраф.

5. В якому віці можна взяти квартиру в іпотеку

У більшості банків вік позичальника повинен бути не менше 21 року на момент оформлення іпотеки. До повного погашення кредиту покупцю має бути не більше 65 років. Іноді максимальний вік сягає 75 років.

6. Чи можна переоформити іпотеку на іншу особу

Переоформити іпотеку на іншого позичальника можна, але він має відповідати вимогам банку за цією ж програмою кредитування. Згідно з Законом «Про іпотеку», для процедури переоформлення необхідно отримати згоду банку. Зверніться в кредитну установу з заявою та повним пакетом паперів для оформлення іпотеки на нового покупця. Процедура проводиться практично так само, як і первинне оформлення кредиту. Якщо новий позичальник задовольнить вимоги банку, установа проведе процедуру.

7. Чи можна взяти іпотеку без початкового внеску

Пропозиції взяти квартиру в іпотеку без початкового внеску практично не зустрічаються. Це обумовлено тим, що вони невигідні ні банку, ні позичальникові. Видаючи кредит на велику суму без початкового внеску, банк ризикує, адже у нього немає впевненості у платоспроможності клієнта. Крім того, в такому разі кредитор надає в борг повну суму на квартиру, а значить вартість заставного майна не буде перевищувати суму боргу – банку це також невигідно.

З точки зору клієнта, оформлення іпотеки без початкового внеску означає великі переплати. Не дарма позичальники намагаються спочатку внести якомога більшу суму, щоб зменшити тіло кредиту – відсотки будуть також значно менше.

У зв’язку з усім цим більшість банків просять внести щонайменше 20-25% вартості квартири. А вже решту суми надають у кредит.

8. Як отримати податкову знижку на іпотеку

Податкове вирахування під час купівлі квартири в іпотеку поширюється на частину суми відсотків, виплачених за нею. Це означає, що держава повертає частину ПДФО, утриманого із заробітної плати, на суму, витрачену на відсотки за іпотекою.

Оформити податкову знижку можуть лише офіційно працевлаштовані резиденти країни, подавши у фіскальну службу довідку про доходи та виписку про сплачені відсотки за минулий звітний рік. Отримувати таку знижку можна не довше 10 років поспіль за однією іпотекою.

9. Яким має бути дохід для видачі іпотеки

В разі оформлення іпотеки банки приділяють особливу увагу платоспроможності клієнта. Розмір доходу – один з вирішальних чинників для її схвалення. У більшості випадків постійний дохід позичальника має бути щонайменше у 2 рази більше щомісячного платежу за кредитом.

Вимоги до розміру доходу може бути посилено в залежності від віку та кредитної історії клієнта, або, навпаки, пом’якшено, якщо ви оформляєте іпотеку в банку-партнера вашого забудовника.

10. Яка основна причина відмови у видачі іпотеки

В основному банки відмовляють у видачі іпотеки, якщо сумніваються в платоспроможності клієнта з причини нестабільності доходу. Якщо кредитор вважає, що ймовірність втрати джерела доходу у позичальника досить висока, а шанси на нове працевлаштування з аналогічним доходом низькі – він не видасть кредит.

Відповіді на ці питання допоможуть вам об’єктивно оцінити свої можливості в рамках оформлення іпотеки, розібратися з правами щодо кредиту та нерухомості.