Оренда державного та комунального майна

Ця консультація не перевірена досвідченим користувачем. Правова консультація не є офіційним роз’ясненням, носить інформаційний характер та не може безумовно застосовуватися в кожному конкретному випадку.

Зміст

Нормативна база

• Закон України “Про оренду державного та комунального майна”
• Закон України “Про особливості правового режиму діяльності Національної академії наук України, національних галузевих академій наук та статусу їх майнового комплексу”
• Закон України “Про господарську діяльність у Збройних Силах України”
• Закон України “Про наукові парки”
• Закон України “Про особливості передачі в оренду об’єктів у сферах теплопостачання, водопостачання та водовідведення, що перебувають у комунальній власності”
• Закон України “Про деякі питання заборгованості підприємств оборонно-промислового комплексу – учасників Державного концерну “Укроборонпром” та забезпечення їх стабільного розвитку”
• Закон України “Про морські порти України”
• Закон України “Про угоди про розподіл продукції”
• Закон України “Про державно-приватне партнерство”
• Закон України “Про трубопровідний транспорт”
• Закон України “Про ринок природного газу”
• Закон України “Про ратифікацію Протоколу про приєднання України до Договору про заснування Енергетичного Співтовариства”
• Закон України “Про санкції”

Відповідно до Закону України “Про внесення змін до Закону України “Про оренду державного та комунального майна”: під час дії воєнного стану Кабінет Міністрів України може встановити інші правила передачі в оренду державного та комунального майна, ніж ті, що передбачені цим Законом, зокрема щодо:

• строків надання згоди на включення об’єкта оренди до одного з Переліків;

• стартової орендної плати у випадках, якщо інформація про залишкову балансову вартість об’єкта оренди є меншою 10 відсотків первісної балансової вартості об’єкта оренди;

• необхідності здійснення оцінки об’єкта оренди для цілей передачі його в оренду орендарям, передбаченим абзацом першим частини першої статті 15 цього Закону;

• строків проведення аукціону і затвердження протоколу результатів аукціону;

• необхідності та строків завантаження орендодавцем договору оренди та акта приймання-передачі до ЕТС;

• можливості підписання документів за допомогою кваліфікованого електронного підпису та переліку таких документів;

• продовження договору оренди, зокрема щодо запровадження можливості автоматичного продовження договорів оренди, строк дії яких закінчується під час дії воєнного стану, на строк до припинення чи скасування та на чотири місяці після припинення чи скасування воєнного стану;

• припинення орендарем договору оренди;

• незастосування окремих обмежень на передачу майна в суборенду, передбачених абзацами дев’ятим і десятим частини першої статті 3 та статтею 22 цього Закону, при цьому строк дії укладеного відповідно до цієї статті договору суборенди не може перевищувати строк дії воєнного стану, збільшений на чотири місяці;

• можливості застосування пільгової орендної плати на строк, що не перевищує шість місяців, для орендарів, які беруть участь в аукціоні з оренди державного майна з метою переміщення виробництв, активів і потужностей для здійснення господарської діяльності, розміщених на території, визначеній Кабінетом Міністрів України, а також механізму підтвердження права на застосування пільгової орендної плати;

• повноважень військової адміністрації з питань, визначених цим пунктом.

Строк дії договорів оренди державного майна, які укладаються під час дії воєнного стану, не може перевищувати 12 місяців після припинення чи скасування воєнного стану.

Особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану (звільнення, перерахунок орендної плати; припинення передачі в оренду державного майна; припинення, продовження стороку дії договорів оренди) визначені Постановою Кабінету Міністрів України від 27 травня 2022 р. № 634 “Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану”

Загальні положення

Законодавство України про оренду державного та комунального майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим, складається з Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, інших законодавчих актів. (ч. 1 ст. 2 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”).

Передача в оренду майна, що перебуває у комунальній власності, здійснюється органами місцевого самоврядування відповідно до вимог Закону України “Про оренду державного та комунального майна”. (ч. 2 ст. 2 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”).

Положення Закону України “Про оренду державного та комунального майна” поширюються також на договори зберігання, крім договорів публічного зберігання, якщо місцем зберігання майна третьої особи є індивідуально визначене нерухоме майно державної або комунальної власності. (ч. 3 ст. 2 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”).

Основною метою оренди є прискорення економічного зростання, залучення іноземних і внутрішніх інвестицій, посилення фінансової спроможності підприємств державної або комунальної власності. (ч. 4 ст. 2 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”).

Оренда здійснюється на основі таких принципів:

• законності;
• відкритості та прозорості;
• рівності та змагальності;
• державного регулювання та контролю;
• врахування особливостей об’єктів державної та комунальної форм власності;
• захисту економічної конкуренції;
• створення сприятливих умов для залучення інвестицій;
• повного, своєчасного, достовірного інформування про об’єкти оренди та порядок передачі їх в оренду;
• забезпечення конкурентних умов оренди та інших видів договорів.

Галузеві особливості оренди державного та комунального майна можуть встановлюватися виключно законами. (ч. 6 ст. 2 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”).

Відносини оренди рухомого та нерухомого майна, закріпленого за військовими частинами, закладами, установами та організаціями Збройних Сил України та інших утворених відповідно до законів України військових формувань, а також за спеціально уповноваженим центральним органом виконавчої влади з питань організації спеціального зв’язку та захисту інформації, підпорядкованими йому регіональними органами та територіальними підрозділами, закладами та установами Державної служби спеціального зв’язку та захисту інформації України, які ведуть його облік у спеціальному порядку, регулюються цим Законом з урахуванням особливостей, передбачених Законом України “Про господарську діяльність у Збройних Силах України”. (абз. 2 ч. 6 ст. 2 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”).

Відносини оренди рухомого та нерухомого майна, що належить вищим навчальним закладам та/або науковим установам, що є засновниками наукового парку, регулюються цим Законом з урахуванням особливостей, передбачених Законом України “Про наукові парки”. (абз. 3 ч. 6 ст. 2 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”).

Відносини оренди рухомого та нерухомого майна державних підприємств, у тому числі казенних підприємств, підприємств оборонно-промислового комплексу, включених до складу Державного концерну “Укроборонпром”, регулюються цим Законом з урахуванням особливостей, передбачених Законом України “Про деякі питання заборгованості підприємств оборонно-промислового комплексу – учасників Державного концерну “Укроборонпром” та забезпечення їх стабільного розвитку”. (абз. 6 ч. 6 ст. 2 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”).

Відносини оренди об’єктів портової інфраструктури, що перебувають у державній власності, регулюються цим Законом з урахуванням особливостей, передбачених Законом України “Про морські порти України”. (абз. 7 ч. 6 ст. 2 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”).

Відносини користування державним майном, створеним або придбаним інвестором для виконання угоди про розподіл продукції, після переходу прав власності на таке майно до держави регулюються Законом України “Про угоди про розподіл продукції”. (абз. 8 ч. 6 ст. 2 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”).

Відносини користування приватним партнером державним, комунальним майном та майном, що належить Автономній Республіці Крим, створеним або придбаним цим приватним партнером на виконання договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства, після переходу права власності на таке майно до держави, територіальної громади чи Автономної Республіки Крим регулюються Законом України “Про державно-приватне партнерство”. (абз. 9 ч. 6 ст. 2 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”).

Відносини оренди об’єктів газорозподільних систем або їх складових, що перебувають у державній власності, а також об’єктів газорозподільних систем або їх складових, що перебувають на балансі Національної акціонерної компанії “Нафтогаз України” та її дочірніх підприємств, регулюються цим Законом з урахуванням особливостей, передбачених законами України “Про трубопровідний транспорт” та “Про ринок природного газу”. (абз. 14 ч. 6 ст. 2 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”).

Відносини оренди гідротехнічних споруд рибогосподарської технологічної водойми та гідротехнічних споруд для цілей аквакультури регулюються цим Законом з урахуванням особливостей, передбачених Законом України “Про аквакультуру” (абз. 12 ч. 6 ст. 2 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”).

Оренда майна інших форм власності може регулюватися положеннями цього Закону, якщо інше не передбачено законодавством та договором оренди. (ч. 7 ст. 2 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”).

Цей Закон не поширюється на правовідносини, що виникають при наданні державним або комунальним закладом культури у користування державного та комунального майна, пов’язаного з наданням платних послуг, які можуть надаватися державними і комунальними закладами культури, що не є орендою, перелік яких затверджено Кабінетом Міністрів України за поданням центрального органу виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері культури.(ч. 8 ст. 2 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”).

Правові засади

Оренда здійснюється на основі таких принципів:

• законності;
• відкритості та прозорості;
• рівності та змагальності;
• державного регулювання та контролю;
• врахування особливостей об’єктів державної та комунальної форм власності;
• захисту економічної конкуренції;
• створення сприятливих умов для залучення інвестицій;
• повного, своєчасного, достовірного інформування про об’єкти оренди та порядок передачі їх в оренду;
• забезпечення конкурентних умов оренди та інших видів договорів.

Об’єкти оренди

Об’єктами оренди за цим Законом є:

• єдині майнові комплекси підприємств, їхніх відокремлених структурних підрозділів;
• нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення, а також їх окремі частини);
• інше окреме індивідуально визначене майно;
• майно, що не увійшло до статутного (складеного) капіталу господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації) (далі – майно, що не увійшло до статутного капіталу), а також майно, заборонене до приватизації, яке може при перетворенні державного підприємства в господарське товариство надаватись такому товариству на правах оренди;
• майно, щодо якого до статутного капіталу внесено право господарського відання на майно;
• майно, закріплене на праві господарського відання за акціонерними товариствами та їхніми дочірніми підприємствами у процесі їх утворення та діяльності;
• майно, передане до статутного капіталу акціонерних товариств на праві господарського відання;
• майно органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування, державних і комунальних установ та організацій, Збройних Сил України, Служби безпеки України, Державної прикордонної служби України, Державної кримінально-виконавчої служби України, Державної служби спеціального зв’язку та захисту інформації України, правоохоронних та фіскальних органів, Національної академії наук України та національних галузевих академій наук, що не використовується зазначеними органами для здійснення своїх функцій, – без права викупу та передачі в суборенду орендарем;
• майно, що не підлягає приватизації, може бути передано в оренду без права викупу орендарем та передачі в суборенду.

Не можуть бути об’єктами оренди:

1) єдині майнові комплекси:

• казенних підприємств;
• підприємств системи створення та збереження золотовалютних резервів;
• підприємств і установ, що забезпечують випуск та зберігання грошових знаків і цінних паперів;
• підприємств, що забезпечують зв’язком органи законодавчої та виконавчої влади, у тому числі радіотелевізійні передавальні центри;
• Національної суспільної телерадіокомпанії України (НСТУ);
• державного підприємства “Мультимедійна платформа іномовлення України” (МПІУ);
• підприємств, що здійснюють виробництво об’єктів космічної діяльності;
• діючих закладів освіти, що фінансуються з державного бюджету;
• установ виконання покарань та слідчих ізоляторів Державної кримінально-виконавчої служби України (крім тих, що не використовуються для здійснення своїх функцій);
• атомних електростанцій, гідроелектростанцій з греблями, що виконують функції захисту від техногенних катастроф;
• метрополітену;
• підрозділів пожежної охорони (пожежні депо, пости, адміністративні приміщення);
• об’єктів спортивної інфраструктури, включених до переліку об’єктів права державної власності, що не підлягають приватизації;

2) об’єкти, які забезпечують виконання державою своїх функцій, забезпечують обороноздатність держави, її економічну незалежність, та об’єкти права власності Українського народу, майно, що становить матеріальну основу суверенітету України:

• засоби урядового, фельд’єгерського та спеціального зв’язку;
• державні реєстри, що створені та утримуються за рахунок коштів державного бюджету;
• Національний архівний фонд, архіви (архівні установи), документи з них, архівні підрозділи, архівні відділи та бібліотеки, об’єкти культури, мистецтва, у тому числі виняткової історичної, художньої, наукової чи іншої культурної цінності, що занесені до Державногореєстру національного культурного надбання, а також об’єкти архітектури, меморіальні комплекси, заповідники, парки загальнонаціонального значення, пам’ятки державної частини Музейного фонду України (музейні предмети, музейні колекції та музейні зібрання), пам’ятки археології (крім пам’яток культурної спадщини, нерухомих об’єктів, що знаходяться на території історико-культурних заповідників);
• документи Державного бібліотечного фонду України;
• вихідні матеріали та фільмокопії, що зберігаються у державному фонді фільмів;
• наукові об’єкти, включені до Державного реєстру наукових об’єктів, що становлять національне надбання;
• ядерні матеріали, ядерні установки і об’єкти, призначені для поводження з радіоактивними відходами, які мають загальнодержавне значення;
• спеціально відведені місця чи об’єкти, призначені для захоронення відходів (місця розміщення відходів, сховища, полігони, комплекси, споруди, ділянки надр тощо);
• майно та матеріали Державного інформаційного геологічного фонду України;
• майно, матеріали та дані Державного картографо-геодезичного фонду України, топографо-геодезичні і картографічні матеріали;
• державні еталони, інші об’єкти, що забезпечують функціонування Державної метрологічної служби;
• автомобільні дороги, крім тих, що належать підприємствам (до першого розгалуження за межами території таких підприємств);
• магістральні залізничні лінії загального користування та розміщені на них технологічні споруди, передавальні пристрої (які функціонують), що безпосередньо використовуються для забезпечення процесу перевезень, а саме: залізничні станції та колії загального користування, тягові підстанції, контактна мережа та інші пристрої технологічного електропостачання, системи сигналізації, централізації, блокування та управління рухом поїздів, об’єкти і майно, призначені безпосередньо для виконання аварійно-відновлювальних робіт;
• майно, що забезпечує цілісність об’єднаної енергетичної системи України та диспетчерське (оперативно-технологічне) управління, магістральні та міждержавні електричні мережі;
• магістральні нафто- і газопроводи та магістральний трубопровідний транспорт, що обслуговують потреби держави в цілому, підземні нафто- та газосховища;
• об’єкти інженерної інфраструктури та благоустрою міст, інших населених пунктів, включаючи мережі, споруди, устаткування, які пов’язані з постачанням споживачам води, газу, тепла, а також відведенням і очищенням стічних вод, крім випадків, передбачених законодавством;
• акваторії морських портів, гідротехнічні споруди (крім гідротехнічних споруд, що передаються в оренду у порядку, визначеному частиною першою статті 15 цього Закону, орендарю земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об’єктом, гідротехнічних споруд, які можуть бути передані в оренду відповідно до законів України “Про морські порти”, “Про внутрішній водний транспорт”, гідротехнічних споруд рибогосподарських технологічних водойм та гідротехнічних споруд для цілей аквакультури), об’єкти портової інфраструктури загального користування, засоби навігаційного обладнання та інші об’єкти навігаційно-гідрографічного забезпечення морських шляхів, системи управління рухом суден, інформаційні системи, навчальний та гідрографічний флот, майнові комплекси судноплавних інспекцій (крім причалів морських та річкових портів, залізничних та автомобільних під’їзних шляхів (до першого розгалуження за межами території порту), ліній зв’язку, засобів тепло-, газо-, водо- та електропостачання, інженерних комунікацій);
• аеродроми та аеродромні об’єкти (злітно-посадкові смуги, руліжні доріжки, перони, системи посадки, наземні засоби зв’язку, навігації, спостереження, інші елементи аеродромів, що забезпечують безпеку польотів);
• водосховища і водогосподарські канали комплексного призначення, гідротехнічні захисні споруди (крім гідротехнічних споруд рибогосподарських технологічних водойм та гідротехнічних споруд для цілей аквакультури), об’єкти інженерної інфраструктури загальнодержавних та міжгосподарських меліоративних систем;
• місця поховання;
• захисні споруди цивільного захисту:
• в яких розташовані пункти управління;
• призначені для укриття працівників підприємств, що мають об’єкти підвищеної небезпеки;
• розташовані у зонах спостереження атомних електростанцій та призначені для укриття населення під час радіаційних аварій;
• транспортні засоби спеціального призначення, що забезпечують виконання робіт, пов’язаних з ліквідацією пожеж, наслідків стихійного лиха.

Нерухоме та інше окреме індивідуально визначене майно із складу єдиного майнового комплексу, забороненого до оренди, може бути об’єктом оренди, якщо воно не заборонене до оренди законами України, не задіяне у процесі основного виробництва та за висновком органу, уповноваженого управляти цим майном, його оренда не порушить цілісності майнового комплексу. (ч. 3 ст. 3 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”).

Обмеження, встановлені частиною другою цієї статті, не поширюються на передачу в оренду державного майна у складі магістральних газопроводів та підземних сховищ газу, що входять до Єдиної газотранспортної системи України, підприємству (підприємствам) на строковій платній основі без права відчуження для здійснення функцій оператора Єдиної газотранспортної системи України та/або оператора підземного сховища газу. Така передача майна в оренду може здійснюватися виключно з метою та на виконання зобов’язань, взятих Україною відповідно до Закону України “Про ратифікацію Протоколу про приєднання України до Договору про заснування Енергетичного Співтовариства”, на підставі договору і на умовах, затверджених Кабінетом Міністрів України, з урахуванням принципів додержання економічної безпеки держави. (ч. 4 ст. 3 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”).

Суб’єкти орендних відносин

Суб’єктами орендних відносин є:

• орендар;
• орендодавець;
• балансоутримувач;
• уповноважений орган управління;
• представницький орган місцевого самоврядування або визначені ним органи такого представницького органу;
• Кабінет Міністрів України або орган державної влади, визначений Кабінетом Міністрів України.

а) Фонд державного майна України – щодо єдиних майнових комплексів, нерухомого майна (будівель, споруд, їх окремих частин), а також майна, що не увійшло до статутного капіталу, що є державною власністю (крім майна, що належить до майнового комплексу Національної академії наук України та національних галузевих академій наук, а також майна, що належить закладам вищої освіти та/або науковим установам, що надається в оренду науковим паркам та їхнім партнерам, та інших випадків, передбачених галузевими особливостями оренди майна);

б) органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим, – щодо єдиних майнових комплексів, нерухомого майна та майна, що не увійшло до статутного капіталу, яке належить Автономній Республіці Крим;

в) органи, уповноважені представницькими органами місцевого самоврядування, – щодо єдиних майнових комплексів, нерухомого майна і споруд, майна, що не увійшло до статутного капіталу, яке перебуває у комунальній власності;

г) балансоутримувачі – щодо:

• нерухомого майна, загальна площа якого не перевищує 400 квадратних метрів на одного балансоутримувача, якщо менший розмір площі не встановлено рішенням представницького органу місцевого самоврядування – щодо об’єктів комунальної власності або галузевими особливостями оренди майна;
• нерухомого майна для організації та проведення науково-практичних, культурних, мистецьких, громадських, суспільних та політичних заходів – на строк, що не перевищує п’яти календарних днів протягом шести місяців, а також щодо майна, яке передається суб’єктам виборчого процесу для проведення публічних заходів (зборів, дебатів, дискусій) під час та на період виборчої кампанії;
• нерухомого майна для організації та проведення науково-практичних, культурних, мистецьких, громадських, суспільних та політичних заходів – на строк, що не перевищує 30 календарних днів протягом одного року щодо кожного орендаря, якщо балансоутримувачем є державне або комунальне підприємство, установа, організація, що здійснює діяльність з організування конгресів і торговельних виставок;
• іншого окремого індивідуально визначеного майна;

ґ) державне підприємство із забезпечення функціонування дипломатичних представництв та консульських установ іноземних держав, представництв міжнародних міжурядових організацій в Україні Державного управління справами – щодо нерухомого майна та іншого окремого індивідуально визначеного майна цього підприємства, що передається дипломатичним представництвам та консульським установам іноземних держав, представництвам міжнародних міжурядових організацій в Україні.

Орендарями за цим Законом можуть бути фізичні та юридичні особи, у тому числі фізичні та юридичні особи іноземних держав, міжнародні організації та особи без громадянства (крім передбачених частиною четвертою цієї статті).

Не можуть бути орендарями:

• фізичні та юридичні особи, стосовно яких застосовано спеціальні економічні та інші обмежувальні заходи (санкції) відповідно до Закону України “Про санкції”, а також пов’язані з ними особи;
• юридичні особи, інформація про бенефіціарних власників яких не розкрита в порушення вимог Закону України “Про державнуреєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань”;
• фізичні та юридичні особи, зареєстровані в державах, включених FATF до списку держав, що не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом, а також юридичні особи, 50 і більше відсотків статутного капіталу яких належать прямо або опосередковано таким особам;
• фізичні та юридичні особи, які перебувають у процедурах банкрутства (неплатоспроможності) або у процесі припинення;
• працівники орендодавця – щодо майна, яке надається в оренду такими орендодавцями;
• працівники уповноважених органів управління та балансоутримувачів – щодо майна, оренда якого погоджується такими уповноваженими органами управління або яке знаходиться на балансі таких балансоутримувачів.

Етапи передачі майна в оренду

Етапність передачі в оренду державного та комунального майна передбачає:

• прийняття рішення щодо наміру передачі майна в оренду;
• внесення інформації про потенційний об’єкт оренди до ЕТС;
• прийняття рішення про включення потенційного об’єкта оренди до одного із Переліків;
• опублікування інформації про потенційний об’єкт оренди, щодо якого прийнято рішення про включення до одного з Переліків, в ЕТС;
• розміщення в ЕТС оголошення про передачу майна в оренду;
• проведення аукціону на право оренди майна або передача об’єкта в оренду без проведення аукціону, укладення та публікація в ЕТС договору оренди.

Порядок передачі в оренду державного та комунального майна, включаючи особливості передачі його в оренду (далі – Порядок передачі майна в оренду) визначається Кабінетом Міністрів України за поданням центрального органу виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері реалізації майна (майнових прав, інших активів) або прав на нього на конкурентних засадах у формі аукціонів, у тому числі електронних аукціонів, та здійснює контроль за її реалізацією.

Особливості передачі в оренду комунального майна, передбачені цим Законом, додатково можуть визначатися рішенням представницьких органів місцевого самоврядування з урахуванням вимог і обмежень, передбачених цим Законом і Порядком передачі майна в оренду.

Прийняття рішення щодо наміру передачі майна в оренду

Ініціаторами оренди майна можуть бути потенційний орендар, балансоутримувач, уповноважений орган управління та/або орендодавець.

Потенційний орендар, зацікавлений в одержанні в оренду нерухомого або індивідуально визначеного майна, звертається до орендодавця із заявою про включення цього майна до Переліку відповідного типу згідно з Порядком передачі майна в оренду.

Орендодавець протягом трьох робочих днів з дати отримання відповідної заяви передає її балансоутримувачу такого майна.

За результатами розгляду заяви (крім випадків, передбачених абзацом п’ятим частини другої статті 6 цього Закону) балансоутримувач протягом 10 робочих днів з дати отримання такої заяви приймає одне з таких рішень:

• рішення про намір передачі майна в оренду;
• рішення про відмову у включенні об’єкта до відповідного Переліку в разі наявності однієї з підстав, передбачених статтею 7 цього Закону.

У разі якщо відповідно до законодавства, статуту або положення балансоутримувача уповноважений орган управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, має надавати згоду на розпорядження майном балансоутримувача, балансоутримувач протягом 40 робочих днів з дати отримання заяви потенційного орендаря приймає одне з таких рішень:

• рішення про намір передачі майна в оренду, погоджене уповноваженим органом управління;
• рішення про відмову у включенні об’єкта до відповідного Переліку в разі наявності однієї з підстав, передбачених статтею 7 цього Закону.

Відсутність погодження або відмови у погодженні уповноваженого органу управління протягом 40 робочих днів з дати отримання заяви потенційного орендаря вважається погодженням уповноваженого органу управління рішення балансоутримувача про намір передачі майна в оренду.

Про прийняте рішення балансоутримувач повідомляє заявника та орендодавця протягом трьох робочих днів з дати його прийняття.

У разі включення об’єкта до відповідного Переліку за заявою іншої особи, яка подана раніше, балансоутримувач інформує заявника та орендодавця про таке включення.

Балансоутримувач може прийняти рішення про намір передачі майна в оренду за власною ініціативою, з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач.

Відсутність погодження або відмови у погодженні уповноваженого органу управління протягом 40 робочих днів з дати направлення звернення балансоутримувача про таке погодження вважається погодженням уповноваженого органу управління рішення балансоутримувача про намір передачі майна в оренду.

У разі якщо ініціатором оренди майна є орендодавець, такий орендодавець звертається до балансоутримувача майна із заявою про включення цього майна до Переліку відповідного типу відповідно до Порядку передачі майна в оренду.

Прийняття рішення балансоутримувачем про намір передачі майна в оренду та погодження такого рішення відбуваються у порядку, встановленому частиною другою цієї статті.

У разі якщо ініціатором оренди майна є уповноважений орган управління, то такий уповноважений орган управління надає балансоутримувачу рішення про доцільність передачі майна в оренду, яке є погодженням уповноваженого органу управління рішення балансоутримувача про намір передачі майна в оренду. Балансоутримувач протягом 10 робочих днів з дати отримання рішення про доцільність передачі майна в оренду приймає рішення про намір передачі майна в оренду.

Після прийняття балансоутримувачем рішення про намір передачі майна в оренду або отримання від уповноваженого органу управління рішення про доцільність передачі майна в оренду балансоутримувач здійснює такі дії:

• вносить інформацію про потенційний об’єкт оренди до ЕТС в порядку, обсязі та строки, передбачені Порядком передачі майна в оренду, та включає об’єкт до одного з Переліків, якщо відповідно до цього Закону балансоутримувач може виступати орендодавцем відповідного майна і якщо включення об’єкта до Переліку відповідного типу не потребує прийняття рішення іншим органом;
• надсилає інформацію про потенційний об’єкт оренди орендодавцю для її внесення до ЕТС в порядку, обсязі та строки, передбачені Порядком передачі майна в оренду, та звертається до орендодавця із клопотанням про включення потенційного об’єкта оренди до одного з Переліків згідно з Порядком передачі майна в оренду.

Орендодавець розглядає клопотання балансоутримувача, подане відповідно до частини четвертої цієї статті, та протягом 10 робочих днів з дати отримання клопотання приймає одне з таких рішень:

• рішення про включення об’єкта до Переліку відповідного типу;
• рішення про відмову у включенні об’єкта до Переліку відповідного типу з підстав, передбачених статтею 7 цього Закону.

У випадках, передбачених частиною шостою цієї статті, орендодавець звертається до уповноваженого органу, визначеного частиною шостою цієї статті, із клопотанням про включення об’єкта до Переліку, якщо включення об’єкта до Переліку відповідного типу потребує прийняття відповідного рішення, і передає його на розгляд такого органу. Такі дії не здійснюються орендодавцем у випадку, якщо особи орендодавця та уповноваженого органу, визначеного частиною шостою цієї статті, є однією особою.

Про прийняте рішення орендодавець повідомляє балансоутримувача та заявника протягом трьох робочих днів з дати прийняття рішення.

Підстави для відмови у включенні майна до Переліків

Підставами для відмови у включенні майна до одного з Переліків або виключення майна із одного з Переліків є:

1. неможливість передачі відповідного майна в оренду згідно із частиною другою статті 3 цього Закону;
2. обґрунтовані власні потреби уповноваженого органу управління та/або балансоутримувача, або потреби іншої бюджетної установи, що розміщена в будівлі, споруді, їх окремій частині;
3. неможливість використання об’єкта за цільовим призначенням, яке заявлено потенційним орендарем, у разі якщо орендар не має права використовувати майно за будь-яким цільовим призначенням згідно з випадками і з урахуванням обмежень, встановлених Порядком передачі майна в оренду;
4. встановлена рішенням орендодавця невідповідність заявника вимогам, передбаченим статтею 15 цього Закону, або подання недостовірної чи неповної інформації щодо діяльності заявника, який звернувся із заявою про оренду об’єкта без проведення аукціону, або недоцільність включення майна до Переліку другого типу, визначена орендодавцем згідно з Порядком передачі майна в оренду;
5. скасування рішення про включення об’єкта до відповідного Переліку згідно з вимогами цього Закону;
6. встановлена рішенням уповноваженого органу управління недоцільність передачі в оренду єдиного майнового комплексу державного або комунального підприємства;
7. наявність об’єкта в переліку об’єктів, що підлягають приватизації;
8. подання заяви лише щодо частини об’єкта, якщо відповідно до рішення балансоутримувача або орендодавця передача в оренду частини об’єкта видається недоцільною;
9. рішення щодо об’єкта про доцільність здійснення державно-приватного партнерства, у тому числі концесії.

У разі відмови у включенні майна до Переліку з причин, зазначених у пунктах 3 і 8 частини першої цієї статті, балансоутримувач повідомляє ініціатора оренди щодо підстав та причин такої відмови, та у випадку усунення ініціатором оренди таких підстав, подає клопотання про внесення об’єкта до Переліку відповідно до Порядку передачі майна в оренду.

Рішення про виключення майна з Переліків може бути прийнято не пізніше:

• дня, що передує дню проведення аукціону, якщо майно включено до Переліку першого типу;
• дня, що передує дню укладення договору оренди, якщо майно включено до Переліку другого типу.

Вартість об’єкта оренди

Вартістю об’єкта оренди для цілей визначення стартової орендної плати є його балансова вартість станом на останнє число місяця, який передує даті визначення стартової орендної плати.

Балансоутримувач потенційного об’єкта оренди обов’язково здійснює переоцінку такого об’єкта у разі, якщо:

• у об’єкта оренди відсутня балансова вартість;
• залишкова балансова вартість об’єкта оренди дорівнює нулю;
• залишкова балансова вартість об’єкта оренди становить менше 10 відсотків його первісної балансової вартості (балансової вартості за результатами останньої переоцінки).

Переоцінка здійснюється після внесення інформації про потенційний об’єкт оренди до ЕТС в порядку, передбаченому частиною четвертою статті 6 цього Закону, і до розміщення оголошення про передачу майна в оренду, передбаченого статтею 12 цього Закону. Після переоцінки потенційного об’єкта оренди балансоутримувачі зобов’язані збільшити балансову вартість відповідного майна згідно з результатами оцінки відповідно до правил бухгалтерського обліку.

Вартість об’єкта оренди встановлюється на рівні його ринкової (оціночної) вартості, за умови наявності однієї з таких підстав:

• об’єктом оренди є єдиний майновий комплекс державного або комунального підприємства;
• об’єкт оренди пропонується для передачі в оренду без проведення аукціону;
• об’єкт оренди використовується на підставі договору оренди, укладеного без проведення аукціону або конкурсу, і орендар бажає продовжити договір оренди на новий строк.

Ринкова (оціночна) вартість об’єкта оренди для цілей оренди визначається на замовлення балансоутримувача, крім випадку, передбаченого частиною шостою цієї статті. Орендар, визначений за результатами аукціону, або орендар, якому було передано в оренду об’єкт без аукціону, зобов’язаний відшкодувати балансоутримувачу вартість проведення оцінки об’єкта оренди.

Ринкова (оціночна) вартість об’єкта, який перебуває в оренді на підставі договору, який орендар бажає продовжити на новий строк без проведення аукціону у випадках, передбачених цим Законом, визначається на замовлення орендаря згідно з Порядком передачі майна в оренду як особи, у якої орендоване майно перебуває на законних підставах, без доручення балансоутримувача.

Ринкова (оціночна) вартість об’єкта оренди визначається відповідно до Методики оцінки майна, затвердженої Кабінетом Міністрів України.

Стартова орендна плата за об’єкт оренди визначається згідно з Порядком передачі майна в оренду.

Забороняється передавати державне або комунальне майно в безоплатне користування або позичку.

Строк договору оренди не може становити менше п’яти років, крім випадків, визначених Порядком передачі майна в оренду.

Права та обов’язки орендодавця та орендаря житлового приміщення

Ця консультація не перевірена досвідченим користувачем. Правова консультація не є офіційним роз’ясненням, носить інформаційний характер та не може безумовно застосовуватися в кожному конкретному випадку.

Зміст

Нормативна база

Загальні положення

Хто має право здавати в оренду приміщення:

Право передачі майна у оренду має власник речі або особа, якій належать майнові права. Орендодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору оренди.

Орендар (наймач) — це фізична або юридична особа (суб’єкт господарювання, організація) яка бере у тимчасове користування нерухоме або рухоме майно. У договорі оренди це – сторона, якій передано майно в оренду за окрему плату у тимчасове користування, де друга сторона – орендодавець (власник, суб’єкт господарювання, організація), який передає в оренду майно для орендаря.

Якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб (частина друга статті 813 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України). Правовою підставою для цього може бути договір суборенди (піднайму) житла (стаття 823 ЦК України).

Згідно зі статтею 810 ЦК України за договором найму (оренди) житла одна сторона – власник житла (наймодавець) передає або зобов’язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

ЦК України встановлює низку прав і обов’язків сторін договору оренди приватного житла, які ніяким чином не можуть бути змінені ними в договірному порядку.

Згідно з частиною третьою статті 6 ЦК України сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов’язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

Права орендодавця (наймодавця)

Орендодавець має право вимагати розірвання договору оренди житла за рішенням суду у разі:

• невнесення орендарем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі – понад два рази;
• руйнування або псування житла орендарем або іншими особами, за дії яких він відповідає (частина друга статті 825 ЦК України).

За рішенням суду орендареві може бути наданий строк не більше одного року для відновлення житла. Якщо протягом строку, визначеного судом, орендар не усуне допущених порушень, суд за повторним позовом орендодавця постановляє рішення про розірвання договору оренди житла. На прохання орендаря суд може відстрочити виконання рішення не більше, ніж на один рік.

Орендодавець має право вимагати розірвання договору оренди будинку, квартири, кімнати (частини кімнати) в разі необхідності використання житла для проживання самого орендодавця та членів його сім’ї. Орендодавець повинен попередити орендаря про розірвання договору не пізніше, ніж за два місяці (частина третя статті 825 ЦК України).

Якщо орендар житла або інші особи, за дії яких він відповідає, використовують житло не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів, орендодавець може попередити орендаря про необхідність усунення цих порушень (частина четверта статті 825 ЦК України).

Якщо орендар або інші особи, за дії яких він відповідає, після попередження продовжують використовувати житло не за призначенням або порушувати права та інтереси сусідів, орендодавець має право вимагати розірвання договору оренди житла.

Якщо орендар не виконує обов’язку щодо повернення житла, орендодавець має право вимагати від орендаря сплати неустойки в розмірі подвійної орендної плати за час прострочення (частина друга статті 785 ЦК України).

Обов’язки орендодавця (наймодавця)

Орендодавець при укладенні договору оренди зобов’язаний повідомити орендарю про всі права третіх осіб на житло, що передається в оренду. При укладенні договору найму наймодавець зобов’язаний повідомити наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається у найм. Якщо наймодавець не повідомив наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається у найм, наймач має право вимагати зменшення розміру плати за найм речі або розірвання договору та відшкодування збитків (за аналогією закону застосовується частина друга статті 769 ЦК України).

Орендодавець зобов’язаний попередити орендаря про особливі властивості та недоліки житла, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров’я, майна орендаря або інших осіб або призвести до пошкодження самого житла під час під час володіння та/або користування нею (частина друга статті 767 ЦК України).

Якщо договором обов’язок проведення капітального ремонту не покладений на орендаря (частина друга статті 819 ЦК України), орендодавець зобов’язаний при виникненні невідкладної потреби в капітальному ремонті провести його в «розумний строк» ( частина друга статті 776 ЦК України).

Дохід від надання майна в оренду включається до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу фізособи-орендодавця та оподатковується ПДФО за ставкою 18% (пп. 164.2.5 та п. 167.1 ПК). Податковим агентом орендодавця під час нарахування доходу від надання в оренду офісного приміщення є орендар

Права орендаря (наймача)

♦ Якщо орендодавець не передає орендареві житло негайно (в день укладення договору) або в інший строк, якщо такий строк встановлений в договорі (частина перша статті 765 ЦК України), орендар має право за своїм вибором:

1. вимагати від орендодавця передання житла і відшкодування збитків, завданих затримкою;
2. відмовитися від договору оренди і вимагати відшкодування завданих йому збитків (частина перша статті 766 ЦК України).

Орендар звільняється від орендної плати за весь час, протягом якого житло не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає (частина шоста статті 762 ЦК України).

♦ Орендар та особи, які постійно проживають разом з ним, мають право за їхньою взаємною згодою та за згодою наймодавця вселити у житло інших осіб для постійного проживання у ньому (частина 1 статті 817 ЦК України).

Особи, які вселилися у житло для постійного проживання, набувають рівних з іншими особами прав володіння та користування житлом, якщо інше не було передбачено при їх вселенні.

♦ Орендар має право за згодою з особами, які проживають разом з ним, і з попереднім повідомленням орендодавця дозволити тимчасове проживання в помешканні іншої особи (осіб) без стягнення плати за користування житлом (тимчасових мешканців) (частина перша статті 818 ЦК України).

Тимчасові мешканці не мають самостійного права користування житлом. Вони можуть користуватися лише тими приміщеннями, якими їм дозволили орендар та інші мешканці, і не можуть дозволити проживання в помешканні інших осіб. Тимчасові мешканці повинні звільнити житло після спливу погодженого з ними строку проживання або не пізніше семи днів від дня пред’явлення до них орендарем або орендодавцем вимоги про звільнення помешкання.

Таке право надається законом орендарю, якщо договір укладений на строк від одного року (частина друга статті 821 ЦК України).

♦ Орендар має право користуватися в багатоквартирному житловому будинку майном, що обслуговує будинок (частина третя статті 812 ЦК України).

♦ Орендар має право на вилучення зроблених ним поліпшення житла, якщо вони можуть бути відокремлені без пошкодження житла (частина друга статті 778 ЦК України) незалежно від того, чи давав орендодавець згоду на такі поліпшення.

Якщо поліпшення житла зроблені за згодою орендодавця, орендар має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок орендної плати.

Орендар набуває право спільної з орендодавцем власності на нову річ, створену в результаті поліпшення житла, зробленого за згодою орендодавця.

♦ Орендар має переважне перед іншими особами право на укладення договору оренди житла на новий строк у разі спливу строку договору (частина перша статті 822 ЦК України) – за винятком випадку, коли договір укладений на строк до одного року (частина друга статті 821 ЦК України).

Не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору оренди житла орендодавець може запропонувати орендареві укласти договір на таких самих або інших умовах чи попередити орендаря про відмову від укладення договору на новий строк. Якщо орендодавець не попередив орендаря, а орендар не звільнив помешкання, договір вважається укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк.

Якщо орендодавець відмовився від укладення договору на новий строк, але протягом одного року уклав договір оренди житла з іншою особою, орендар має право вимагати переведення на нього прав орендаря та (або) відшкодування збитків, завданих відмовою укласти з ним договір на новий строк.

♦ Орендар має переважне перед іншими особами право на придбання житла, яке було предметом договору оренди, у разі його продажу (частина друга статті 822 ЦК України) за винятком випадку, коли договір укладений на строк до одного року.

Таким чином, орендодавець зобов’язаний письмово повідомити орендаря про намір продати житло, вказавши ціну та інші умови, на яких він його продає.

Якщо орендар відмовився від здійснення переважного права купівлі чи не здійснив цього права протягом одного місяця, орендодавець має право продати житло іншій особі (за аналогією закону до даних правовідносин може застосовуватися стаття 362 ЦК України).

Якщо в якості орендаря виступає кілька осіб, які виявили бажання придбати житло, орендодавець має право вибору серед таких осіб.

У разі продажу житла з порушенням переважного права купівлі орендар може пред’явити до суду позов про переведення на нього прав і обов’язків покупця. До таких вимог застосовується позовна давність в один рік. Одночасно позивач зобов’язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець.

Передання орендарем свого переважного права придбання житла іншій особі не допускається.

♦ Орендар має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час відмовитися від договору оренди, письмово попередивши про це орендодавця за три місяці (частина перша статті 825 ЦК України).

Якщо орендар звільнив помешкання без попередження, орендодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо орендодавець доведе, що він не міг укласти договір оренди житла на таких самих умовах з іншою особою.

Орендар має право відмовитися від договору оренди житла, якщо житло стало непридатним для постійного проживання в ньому.

♦ Якщо договір оренди житла укладено на строк більше 1 року, то орендар за згодою орендодавця має право передати на певний строк частину або все найняте ним помешкання у користування суборендареві. Суборендар не набуває самостійного права володіння та самостійного права користування житлом (частина 1 стаття 823 ЦК України).

Договір суборенди житла є оплатним. Розмір плати за суборенду житла встановлюється договором суборенди. Строк договору суборенди не може перевищувати строку договору оренди житла. У разі дострокового припинення договору оренди житла одночасно з ним припиняється договір суборенди. До договору суборенди не застосовується положення про переважне право на укладення договору на новий строк.

♦ Якщо договір оренди житла укладено на строк більше 1 року, то на вимогу орендаря та інших осіб, які постійно проживають разом з ним, та за згодою орендодавця орендар у договорі оренди житла може бути замінений однією з повнолітніх осіб, яка постійно проживає разом з наймачем (частина 1 статті 824 ЦК України).

Обов’язки орендаря (наймача)

При прийнятті житла в своє володіння орендар зобов’язаний перевірити належний стан житла. Якщо орендар у момент передання житла в його володіння не переконається в його належному стані, житло вважається таким, що передане в належному стані (частина третя статті 767 ЦК України).

Орендар зобов’язаний використовувати житло лише для проживання в ньому, забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані (частина перша статті 815 ЦК України).

Орендар зобов’язаний своєчасно вносити плату за житло та самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму (частина третя статті 815 ЦК України).

Орендар не має права провадити перевлаштування та реконструкцію житла без згоди орендодавця (частина друга статті 815 ЦК України).

Орендар несе відповідальність перед орендодавцем за порушення умов договору особами, які проживають разом з ним (частина друга статті 816 ЦК України).

Орендар зобов’язаний усунути погіршення житла, які сталися з його вини. У разі неможливості відновлення житла орендодавець має право вимагати відшкодування завданих йому збитків (стаття 779 ЦК України).

Якщо інше не становлено догоором оренди житла, орендар зобов’язаний здійснювати поточний ремонт житла, переданого у найм (частина 1 статті 819 ЦК України).

Якщо договором обов’язок проведення капітального ремонту покладений на орендаря (стаття 819 ЦК України), орендар зобов’язаний при виникненні невідкладної потреби в капітальному ремонті провести його в «розумний строк».

У разі розірвання договору оренди житла орендар та інші особи, які проживали в помешканні, підлягають виселенню з житла на підставі рішення суду без надання їм іншого житла (частина перша статті 826 ЦК України).

Орендар, який затримав повернення житла орендодавцеві, несе ризик його випадкового знищення або пошкодження.

Див. також