Як працюють ріелтори в Європі

Регулювання професії агентів з нерухомості в Європі істотно різниться в залежності від конкретної країни. У Північній Європі сектор нерухомості регулюється всього декількома правилами, що компенсується загальною дисциплінованістю громадян цих країн. А ось в Південній Європі, навпаки, правила суворіші, щоб протистояти більш поблажливому «південному» менталітету людей. Які в значно меншій мірі звикли жити строго за правилами і всілякими регламентами.

В Італії для ріелтора обов’язковою є наявність диплома про середню освіту і Договору страхового покриття ризиків, пов’язаних з професійною діяльністю. Агенту з нерухомості обов’язково потрібно пройти курс навчання і здати відповідний іспит. Ця система забезпечує високопрофесійний підхід до роботи місцевих брокерів, одночасно забезпечуючи повний захист прав та інтересів клієнта. Агенти з нерухомості в Італії несуть солідарну відповідальність за ухилення від податків та обов’язкових платежів разом зі своїми клієнтами.

В Іспанії професія агента з нерухомості абсолютно ліберальна. Цим вона схожа на наші українські реалії та згадується як негативний приклад – як не повинно бути. Велика кількість неліцензованих ріелторів робить ринок неконтрольованим. Уряд Іспанії намагається реорганізувати місцевий ринок нерухомого майна, але поки з цим є проблеми.

У Румунії, Угорщині, Греції та Болгарії не існує реєстру агентів із нерухомості. Однак ріелтор зобов’язаний бути зареєстрованим в Торговій палаті, мати диплом про середню освіту і не мати судимості.

А у Німеччині, що характерно для цієї країни, контроль за діяльністю брокерів дуже суворий. Агенти повинні мати муніципальну ліцензію та відвідувати трирічні курси з різними варіантами спеціалізації.

Австрія розглядає можливість скасування реєстру агентів з нерухомості, до якого приєдналися 15000 ріелторів. Однак система саморегулювання залишатиметься суворою. І агенти можуть бути відсторонені від професії, якщо вони не дотримуються так званих кодексів етики саморегульованих громадських організацій.

У Франції налічується 50 тисяч агентів з нерухомості! Професія ріелторів регулюється відповідним законом. Існує декілька курсів професійної підготовки, але обов’язкова наявність ліцензії – грін-карти. Агенти, які працюють без грін-карти, можуть бути засуджені до тюремного ув’язнення на термін від 6 місяців до 2 років, якщо вони укладають попередній договір або завдаток, але працюють без письмового мандату, підписаного продавцем.

У Великобританії Національна асоціація агентів з нерухомості висуває ряд вимог, яким повинна відповідати людина, щоб працювати агентом з нерухомості. Як мінімум це хороша освіта та відмінні комунікативні навички.

Винагорода («комісійні») за послуги

Ріелтори в Північній Європі – наприклад, у Великобританії, Бельгії, Голландії, Фінляндії, Ірландії та Данії – працюють виключно на продавця. І, отже, стають спеціалізованими консультантами. А в Італії агент отримує комісійні як від покупця, так і від продавця.

В Україні вже багато років йдуть дискусії в колах ріелторів і професійних оцінювачів нерухомості щодо необхідності законодавчого регулювання ринку брокерських послуг. Однак, поки всі ці дискусії залишаються тільки розмовами. Сподіваємося, що найближчим часом законодавче регулювання діяльності агентів з нерухомості все ж таки буде прийнято. А ринок нерухомого майна прийде до більш цивілізованої форми, де не буде місця для чорних ріелторів і квартирних рейдерів.

Цей матеріал викладено українською за допомогою сервісу «правильний переклад сайтів»
компанії Профпереклад, використовуючи інформацію з європейських інтернет-ресурсів.

«Чорний список» чорних ріелторів: як працюють квартирні рейдери?

Чорні ріелтори є чи не в кожному регіоні Росії. Географія їх злочинної діяльності надзвичайно велика. Фактично скрізь, де люди продають нерухомість, існує ризик стати жертвою квартирних рейдерів. 9111.ru розповідає, як працюють шахраї і як їх судять, чи є «чорний список» чорних ріелторів.

Як працюють? Загрози, побої і підставна пенсіонерка

Один з найгучніших процесів, присвячених злочинної діяльності чорних ріелтерів, завершився навесні 2017 року Москві. Злочинну банду організував колишній поліцейський Євген Макаров. До 2011 року він працював дільничним в ОВС московського району Щукино, а після звільнення відкрив ріелторське агентство, яке спеціалізувалося на купівлю-продаж часток квартир. В команду рейдерів входили юрист, пенсіонерка і кілька жителів Північно-Кавказького регіону. На літню жінку оформлялися частки в квартирах, але вселялися в них не бабуся божий одуванчик, а грізного вигляду жителі Чечні, які погрожували, а іноді і били інших власників житла.

Наприклад, в 2014 році в квартирі на вулиці Судакова, в якій Марія Єрмакова проживала з батьком-пенсіонером, з’явилися двоє чоловіків північнокавказької зовнішності. Виявилося, що рідна тітка Єрмакової продала свою частку в квартирі і жити в ній на законних підставах стали двоє чеченців.

«Чорний ріелтор» Макаров пропонував Марії продати йому свою частку за 1 млн рублів або викупити у нього його частку, але вже за 4 млн. В іншому випадку гості з кавказької республіки залишилися б жити з жінкою і її батьком. В результаті Єрмакова втекла з дому, а поліція втрутилася в ситуацію лише через дев’ять місяців після початку конфлікту.

Аналогічні сценарії Макаров реалізував з іншими квартирами в столиці, частки яких належали різним людям. У деяких випадках рейдери застосовували насильство. Справу банди чорних ріелтерів Макарова стало першим, яке довели до суду і в якому застосували статтю 179 КК РФ ( «Примус до угоди»). Колишнього поліцейського суд засудив до 9 років колонії, юрист отримала шість років, пенсіонерка – три роки умовно. Чотирьом жителям Чечні суд призначив від 4,5 до 7 років колонії.

Поліцейський і шахраї

Співробітники правоохоронних органів нерідко виявляються замішані в квартирному рейдерстві. Так, у вересні дійшло до суду кримінальну справу проти чотирьох мешканців північної столиці, які проводили махінації з квартирами. У числі обвинувачених дільничний оперуповноважений. За версією слідства, банда чорних ріелторів незаконно набувала квартири, які є відумерлою майном. Потім вони проводили фіктивні угоди з метою надати нерухомості законний статус, а вже після продавали її нічого не підозрюють людям.

підробляли документи

На початку жовтня в суд в Пермському краї пішло справу банди чорних ріелтерів, які позбавили житла 20 власників. Злочинну схему розробив професійний ріелтор. Протягом 2015 і 2016 років зловмисники знаходили квартири власників, які померли від асоціального способу життя або у яких не було родичів. За допомогою фальшивих документів чорні ріелтори оформляли нерухомість на підставних людей. В результаті квартир позбулися 20 законних спадкоємців, а сума збитку склала майже 25 млн рублів.

Продавали і вбивали

Часом квартирні рейдери використовують не тільки загрози і фальшиві документи, але і не гребують здійснювати більш жорстокі злочини. Восени 2017 року суд у Володимирській області виніс вирок банді чорних ріелтерів, члени якого вбили двох людей. Кістяк банди складали дружини. Їм вдавалося знайти самотніх людей, часто страждають на алкоголізм, продавали їх квартири, отримані гроші привласнювали собі, а потім залякували своїх жертв. Зловмисники ошукали 7 осіб, двох жінок вони вбили через побоювання, що ті звернуться в поліцію. Трупи злочинці закопали в лісі. Подружжя, а також їх спільник, засуджені до тривалих термінів позбавлення волі.

Піраміда чорних ріелторів

Темна історія сталася в серпні 2017 року підмосковній Балашисі. Там чоловік заколов ножем жінку, яка прийшла до нього додому з вимогою виїхати з квартири. За інформацією ЗМІ, сім’я Яремчуків стала жертвою шахраїв: планували взяти кредит, але замість кредитного договору підписали договір купівлі-продажу чотирикімнатної квартири. Під час процесу суд зайняв сторону ріелтора, якої в підсумку і стала належати квартира. Жінка в черговий раз приїхала в Балашиха, щоб вимагати звільнити житлоплощу, а глава обманутого сімейства, що знаходиться в стані алкогольного сп’яніння, вдарив її ножем у шию. Постраждала померла на місці. Пізніше з’ясувалося, що на вбиту, яка була багатодітною матір’ю, було зареєстровано 25 об’єктів нерухомості. Правозахисники впевнені, що жінка була лише пішаком у чиїхось руках, проте вивести на чисту воду тих, хто стояв за нею, поки не вдалося. Вони ж відзначають, що суд при винесенні вироку встав на сторону багатодітній матері і навіть не спробував розібратися в істинної підгрунтя історії.

У «Суспільному комітеті з захисту від квартирного рейдерства» кажуть, що будь-яка мікрофінансових організація насправді може виявитися лише ширмою, за якою ховаються чорні ріелтори. Людина приходить за позикою, а в підсумку позбавляється житла. Більш того, потім своїй жертві зловмисники пропонують заробити на іншу нерухомість. Багато від безвиході погоджуються і виявляються втягнутими в цілі піраміди, що займаються квартирним рейдерством.

Чи існує «чорний список» чорних ріелторів?

Боротьбу з чорними ріелторами в Москві, Санкт-Петербурзі та інших містах ведуть не тільки правоохоронні органи, а й громадські організації. У попередньому розділі вже був згаданий Комітет із захисту від квартирного рейдерства. Є й інші громадські ініціативи. Гаряча лінія для постраждалих від квартирний шахраїв працює в Москві рамках пілотного проекту «народний антирейдер». При все при цьому «чорний список» чорних ріелторів не існує і не може існувати. Шахраї постійно змінюють вивіски, щоб якраз в ці «чорні списки» агентств нерухомості та ріелторів не потрапляти.

Про те, як убезпечити себе при купівлі житла, читайте в наших правових інструкціях:

Нові правила реєстрації нерухомості – що потрібно знати?

Купівля квартири по «переуступку» – що потрібно знати?

Як перевірити юридичну чистоту квартири перед покупкою?