Найважливіші питання, які потрібно вирішити з продавцем перед покупкою квартири в Україні

ТОВ “Ольвіта” висловлює подяку юридичній компанії “Правова допомога” за високопрофесійні консультації, надані Вашими фахівцями з правових питань.

Аби придбання омріяної квартири все-таки відбулося і не було затьмарене неприємностями, необхідно відповідально поставитися до цього процесу і заздалегідь підготуватися, зібравши всі необхідні документи для укладання угоди, а також вибрати компетентного нотаріуса.

Розпочати процес ми радимо з перевірки. Докладно про неї ми вже говорили тут:

Сьогодні ж ми поговоримо про той момент, коли перевірка позаду, і розпочинаються переговори між сторонами та укладання договору купівлі-продажу. У процесі таких переговорів ви повинні отримати чіткі відповіді на наступні запитання:

1. Чи укладатиметься попередній договір купівлі-продажу та коли буде укладено основний договір відчуження нерухомості?
2. Хто зі сторін збирає документи, яких бракує для укладання угоди, в які терміни, і як зафіксувати такі домовленості?
3. Коли буде звільнено квартиру від особистих речей продавця та передано покупцеві?
4. Який нотаріус засвідчуватиме угоду купівлі-продажу?
5. Хто зі сторін і в якому розмірі сплачуватиме податки та нотаріальні послуги?
6. По якій ціні здійснюватиметься відчуження нерухомості?
7. Форма сплати вартості квартири.

Чому кожне з цих питань відіграватиме важливу роль для вас у процесі покупки квартири – далі. Якщо ваша ціль – не зібрати інформацію, а вирішити питання на практиці, ми пропонуємо продаж або придбання нерухомості в Україні під ключ: повний комплекс послуг включає план дій, глибоку перевірку об’єкта, підбір нотаріуса, підготовку документів і навіть дистанційний продаж.

Всі додаткові послуги в одному місці:

• оптимізація оподаткування;
• оптимізація податків через статутний капітал ТОВ;
• виведення коштів за кордон тощо.

• отримання техпаспорту, дозволу БТІ, проведення експертної оцінки нерухомості;
• легалізація реконструкції, зміна цільового призначення;
• робота з банком при безготівковому розрахунку;
• об’єкти культурної спадщини;вирішуємо питання землі, прибуткової території;
• перепланування будинків, легалізація самострою, будівельна амністія, приватизація тощо.

Чи укладатиметься попередній договір купівлі-продажу та коли буде укладено основний договір відчуження нерухомості?

Попередній договір купівлі-продажу об’єкта нерухомості укладається у разі, коли сторони дійшли згоди про купівлю-продаж квартири, але при цьому їм потрібен додатковий час до моменту підписання угоди. Наприклад:

• сторонам необхідно отримати додаткові документи/довідки;
• покупцю потрібен додатковий час, щоб зібрати кошти;
• продавцю потрібен час для звільнення квартири від особистих речей тощо.

Попередній договір – це договір про наміри, який захищає обидві сторони від відмови у проведенні угоди. У цьому договорі зазначаються всі істотні умови основного договору купівлі-продажу нерухомості, які можуть змінюватись лише за погодженням обох сторін.

Важливо! Після підписання попереднього договору вже не може змінюватися вартість квартири та термін її продажу.

Щоб «дисциплінувати» сторони до моменту укладання основного договору, на основі попереднього договору покупець передає продавцю кошти, розмір яких прописаний у договорі, як підтвердження своїх зобов’язань до певного терміну підписати основний договір купівлі-продажу і купити квартиру на обумовлених раніше умовах.

А продавець приймає ці кошти, підтверджуючи цим свої зобов’язання продати квартиру. Ця так звана «застава» може бути повернена продавцем покупцю або «зарахована» як частина оплати вартості квартири за основним договором в момент його підписання.

У разі, якщо угода в обумовлений термін не відбулася з вини покупця – застава залишається у продавця як компенсація за невиконані покупцем зобов’язання. Якщо угода не відбулася з вини продавця – він зобов’язаний повернути покупцю цю суму в подвійному розмірі, як компенсацію за порушення ним зобов’язань.

Попередній договір купівлі-продажу об’єкта нерухомості має бути укладений у тій самій формі, що й основний договір – тобто нотаріально засвідчений. Якщо ви вирішите укласти договір в іншій формі, а згодом знадобиться захист ваших прав за договором – весь процес сильно ускладниться або навіть стане неможливим.

Такий договір не є обов’язковою умовою для покупки нерухомості, але ми рекомендуємо його у багатьох випадках. Наприклад, якщо Ви домовилися з продавцем про купівлю квартири, але Вам чи йому потрібен додатковий час для проведення угоди.

Хто зі сторін збирає документи, яких не вистачає, для укладання угоди?

Спочатку зазначимо, які документи кожна із сторін має надати для укладання угоди відчуження нерухомості.

• оригінал документа, що засвідчує особу – паспорт, ID карта;
• оригінал податкового номера;
• оригінал правовстановлюючого документа на квартиру;
• оригінал інформаційної довідки з БТІ (якщо квартиру було отримано у власність до 2013 року);
• оригінал експертної оцінки щодо ринкової вартості квартири;
• оригінал технічного паспорта на квартиру;
• оригінал довідки про кількість зареєстрованих осіб у квартирі;
• оригінали довідок про відсутність заборгованості за комунальні послуги;
• оригінал нотаріально посвідченої згоди чоловіка чи дружини, якщо продавець перебуває в офіційному шлюбі;
• оригінал свідоцтва про шлюб, якщо укладено офіційний шлюб.

• оригінал паспорта;
• оригінал податкового номера;
• оригінал нотаріально посвідченої згоди чоловіка чи дружини, якщо укладено офіційний шлюб;
• оригінал свідоцтва про шлюб, якщо покупець перебуває в офіційному шлюбі.

Загальне правило: кожна сторона зобов’язана надати документи на угоду. Але якщо перелік документів для покупця досить простий і не вимагає збору додаткових документів, то продавцю необхідно надати значну кількість паперів.

На практиці у продавця часто виникають складнощі з отриманням деяких документів через нерозуміння, куди звертатися за їх отриманням, або просто через відсутність часу для їх збору.

У процесі роботи ми часто замість продавця збираємо пакет документів, необхідний для угоди, економлячи час сторін, і контролюємо правильність зібраних документів, що в свою чергу гарантує успішне укладання угоди.

Коли квартира буде звільнена від особистих речей продавця та передана покупцеві?

Це питання має бути врегульоване до підписання договору купівлі. За угодою сторін квартира може бути звільнена до моменту відчуження і передана в момент підписання основного договору, і якщо для цього потрібен час, для «закріплення» домовленостей сторін, рекомендуємо укладати попередній договір купівлі-продажу, посвідчений нотаріусом.

Або ж приміщення може бути звільнене від особистих речей продавця вже після підписання основного договору купівлі-продажу. У такому разі у договорі обов’язково необхідно вказати термін, до якого продавець зобов’язаний звільнити квартиру та передати її вже новому власнику.

Щоб уникнути непорозумінь та конфліктних ситуацій з цього приводу, рекомендуємо довірити юристам процес закріплення всіх домовленостей сторін у договорі.

Який нотаріус засвідчуватиме угоду купівлі-продажу?

Кожен нотаріус (як приватний, так і державний) працює лише у своєму нотаріальному окрузі та не має права засвідчувати угоди, на які не поширюється його юрисдикція. Для угод по відчуженню нерухомого майна існує законодавчо затверджене правило, що нотаріус має право засвідчити таку угоду при дотриманні однієї з умов:

• місце проживання продавця зареєстровано у нотаріальному окрузі;
• місце проживання покупця зареєстровано у нотаріальному окрузі;
• об’єкт нерухомості розташований у нотаріальному окрузі.

Крім того, за правилами ділового обороту, право вибору нотаріуса (з урахуванням його юрисдикції) належить покупцеві, оскільки саме покупець на угоді ризикує своїми грошима з ймовірністю не отримати у власність нерухомість.

Оскільки нотаріус теж людина, він може припускатися помилок. У процесі супроводу угоди купівлі-продажу юрист аналізує ті перевірки, які робить нотаріус, щодо можливості проведення угоди: перевіряє довідку про зареєстрованих у квартирі осіб, реєстрацію експертної оцінки, відсутність обтяжень на квартирі/продавці та покупці, перевірки нотаріальних бланків тощо.

Нотаріус робить лише ті перевірки, результати яких можуть «заборонити» укладання угоди (наприклад, наявність арешту на квартиру), але не перевіряє низку інших факторів, які по суті не заважають продавцеві продати нерухомість, але можуть негативно вплинути на нового власника у майбутньому (наприклад, наявність заборгованості за комунальні послуги).

Нотаріуса також треба перевірити перед укладанням угоди! А до зустрічі з ним варто підготуватися заздалегідь – щонайменше знати, чого очікувати від візиту, і що вас мають запитати. Іноземцю може знадобитися присутність перекладача у нотаріуса.

Хто зі сторін, і в якому розмірі сплачуватиме податки та нотаріальні послуги?

Згідно з Податковим кодексом України, продавець зобов’язаний сплатити податок на доходи фізичних осіб особисто та від свого імені до моменту відчуження нерухомості. Покупець зобов’язаний особисто сплатити збір до Пенсійного фонду України. Також під час укладання угоди відчуження нерухомості виникають інші обов’язкові платежі – мито та вартість нотаріальних послуг.

Якщо податок на доходи та збір у Пенсійний фонд “іменні”, і не можуть бути перекладені на іншу особу, то порядок сплати мита та нотаріальних послуг залишається на розсуд сторін. За правилами ділового обороту, оплата нотаріальних послуг ділиться сторонами навпіл, а сплату мита здійснює продавець, якщо інше не оговорено сторонами.

Рекомендуємо заздалегідь обговорити питання проведення цих платежів з другою стороною, щоб це не стало наріжним каменем після підписання договору купівлі-продажу.

За якою вартістю проводитиметься продаж нерухомості?

Вартість квартири, а відповідно і ціна договору, визначається на розсуд сторін, і має бути прийнятною для кожної з них.

З метою справедливого оподаткування, угода може бути укладена лише за наявності експертної оцінки ринкової вартості нерухомості (термін дії якої трохи більше 6 місяців).

Коли сторони повинні сплатити податки від продажу/купівлі за низькою ставкою, питання «яку ціну вписати в договір» зазвичай не виникає. Про це починають думати, коли ставка податку висока, наприклад, при продажі квартири іноземним громадянином.

У таких випадках сторони іноді приймають рішення прописати у договорі ціну купівлі квартири – експертну, таким чином «занижуючи» розмір податків, які необхідно сплатити.

Хочемо звернути вашу увагу на те, що якщо в договорі буде вказана вартість нижча тої, яку ви фактично оплачуєте, то частина грошових коштів, яка не зафіксована ??в договорі, у разі його розірвання або визнання недійсним не буде повернена покупцю.

При роботі з нашими Клієнтами ми заздалегідь аналізуємо всі ризики проведення угоди за «заниженою» вартістю, готуємо пункти договору та додаткові документи, які убезпечать Клієнта та його гроші.

Форма оплати вартості квартири

Відповідно до норм чинного законодавства України, під час укладання договорів купівлі-продажу нерухомості допускаються лише безготівкові грошові розрахунки з використанням банківських рахунків, тобто покупець не має права здійснити оплату за договором у готівковій формі.

Крім того, оплата може здійснюватися виключно у національній валюті України – гривні. При цьому на практиці багато продавців віддають перевагу і пропонують саме готівковий розрахунок у валюті.

Важливо! Операція з придбання об’єкта нерухомості на території України іноземним громадянином підпадає під визначення інвестиційної, а така особа має статус нерезидента-інвестора. Це означає, що оплата нерухомості має здійснюватися через український банк, з наступним перерахуванням коштів на рахунок продавця.

В іншому випадку прибуток від продажу нерухомості, купленої іноземним громадянином за готівку, буде досить проблематично вивести за кордон України. Детально чому так – тут .

Форму оплати необхідно обговорити заздалегідь, подумавши двічі, перш ніж погоджуватися на готівкову форму розрахунку.

Додатково: перевірка нотаріального договору

Детальній вичитці та правкам підлягає нотаріальний договір. Знову ж таки, текст договору готує людина, і від помилок у тексті ніхто не застрахований. Ми регулярно знаходимо орфографічні помилки в іменах сторін та їх податкових номерах, зазначених у договорі, і якщо їх не виправити до підписання, це може вилитися у проблему, яку, швидше за все, потрібно буде вирішувати в судовому порядку.

Також текст договору зазвичай стандартний, і якщо ви домовилися про якісь особливі умови, потрібно грамотно сформулювати та внести їх у текст договору. Часто трапляються випадки, коли нотаріус, щоб не ускладнювати собі життя, відмовляється від внесення додаткових пунктів.

Відмовити стороні, яка не має юридичних знань у сфері нерухомості легше, ніж професійному юристу – адже він відстоюватиме вашу позицію та певний пункт договору.

У період, доки нотаріус вносить правки в текст договору, наш юрист перевіряє сам договір та аналізує довідки про відсутність заборгованості за комунальні послуги.

Часто буває, що продавець гарантував наявність таких довідок на момент угоди, а потім приносить лише рахунки на оплату та квитанції. У таких випадках юрист аналізує рахунки та їх оплати, а також пропонує варіанти вирішення ситуацій з боргами/переплатами, і готує текст відповідних документів для врегулювання питання, наприклад, заяв від продавця про розірвання укладених договорів на комунальні послуги.

Після того, як текст узгоджений та затверджений сторонами, договір викладається на спеціальний нотаріальний бланк, підписується сторонами, проводиться розрахунок, після чого йде реєстрація права власності. І знову реєстрацію здійснює нотаріус, який може помилитися, і дуже важливо перевірити правильність та повноту інформації, внесеної до реєстру.

Ми пропонуємо вам спростити процедуру покупки нерухомості по максимуму, та перекласти відповідальність на наших юристів. Ми:

• попередньо узгодимо всі умови покупки зі сторонами;
• організуємо угоду у перевіреного, надійного, компетентного, «білого» нотаріуса;
• проконтролюємо дії всіх учасників процесу купівлі квартири;
• вивчимо перевірки, які робить нотаріус перед посвідченням угоди;
• проаналізуємо договір купівлі-продажу, за необхідності внесемо потрібні правки, щоб ви пішли задоволеним власником нової нерухомості.

Не знайшли відповідь на своє запитання?

Що потрібно знати при купівлі-продажу нерухомості

Майже кожен хоч раз у житті купує або продає квартиру чи будинок. Для більшості людей продаж нерухомості — дуже клопітна операція. І для того щоб така операція відбулась якомога легше, потрібно знати, як підготуватися до продажу нерухомості і які документи необхідно мати для укладання договору купівлі-продажу

Як укладається договір

До нерухомості, зокрема, належать земельні ділянки, а також будівлі, споруди чи інше майно, безпосередньо пов’язане із землею, тобто об’єкти, переміщення яких неможливе без нанесення значної шкоди його вартості та призначенню.

Відповідно до ст. 657 ЦКУ договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Практика купівлі-продажу нерухомого майна свідчить, що останнім часом все частіше має місце укладання основного договору купівлі-продажу на основі поперед­нього договору. Із цього приводу зазначимо таке.

Попередній договір купівлі-продажу об’єкта нерухомості укладається з дотриманням вимог, установлених ст. 635 ЦКУ, а саме попередній договір укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

Коли вчиняються нотаріальні дії

Порядок посвідчення нотаріусами договорів купівлі-продажу нерухомості регламентовано Законом про нотаріат і Порядком №296.

Ст. 42 вищезазначеного Закону встановлено, що нотаріальні дії вчиняються після їх оплати, а також у передбачених законом випадках після сплати до бюджету податку з доходів фізичних осіб та в день подання всіх необхідних документів.

Отже, для того щоб максимально швидко продати нерухомість, потрібно поперед­ньо підготувати всі необхідні документи для відповідного правочину.

Як підготуватися до продажу

Слід зазначити, що відповідно до ст. 182 ЦКУ право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Згідно з ч. 4 ст. 3 Закону №1952 будь-які дії особи, спрямовані на набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, можуть вчинятися, якщо речові права на таке майно зареєстровані згідно з вимогами цього Закону, крім випадків, коли речові права на нерухоме майно, що виникли до 01.01.2013 р., визнаються дійсними згідно з частиною третьою цієї статті, та у випадках, визначених ст. 28 цього Закону.

Тобто на сьогодні у разі якщо права на нерухоме майно виникли до 2013 р., продавцю немає необхідності реєструвати повторно в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно свої права перед укладанням договору купівлі-продажу.

Відповідно до ст. 46 Закону про нотаріат нотаріус має право витребувати від фізичних та юридичних осіб відомості та документи, необхідні для вчинення нотаріальних дій.

Зазначимо, що документи, на підставі яких вчинено нотаріальну дію, та документи або копії (витяги) з них, необхідні для вчинення нотаріальної дії, обов’язково долучаються до примірника правочину, свідоцтва тощо, які залишаються у справах нотаріуса. У разі коли державну реєстрацію права власності на нерухоме майно відповідно до закону проведено без видачі документа, що посвідчує таке право, нотаріальна дія щодо такого майна вчиняється на підставі інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, отриманої шляхом безпосереднього доступу до нього. Така інформація долучається до примірника правочину, свідоцтва тощо, які залишаються у справах нотаріуса (п. 3 гл. 7 розд. II Порядку №296).

Перевірка на дієздатність

При вчиненні нотаріальної дії нотаріус установлює особу, яка звернулася за вчиненням нотаріальної дії.

Дієздатність громадянина, який звернувся за вчиненням нотаріальної дії, перевіряється нотаріусом на підставі наданих документів, передбачених ст. 43 Закону про нотаріат, що підтверджують його вік, а також на підставі переконаності нотаріуса в результаті проведеної розмови та роз’яснення наслідків вчинення нотаріальної дії у здатності цієї особи усвідомлювати значення цієї нотаріальної дії, її наслідків та змісту роз’яснень нотаріуса, а також відповідності волі і волевиявлення особи щодо вчинення нотаріальної дії.

У разі наявності сумнівів щодо обсягу цивільної дієздатності фізичної особи, яка звернулася за вчиненням нотаріальної дії, нотаріус зобов’язаний звернутися до органу опіки та піклування за місцем проживання відповідної фізичної особи для встановлення факту відсутності опіки або піклування над такою фізичною особою.

Нотаріус зобов’язаний установити волевиявлення особи, яка звернулася за вчиненням нотаріальної дії, дійсні наміри кожної із сторін до вчинення правочину, який він посвідчує, а також відсутність у сторін заперечень щодо кожної з умов правочину.

Пересвідчення у відсутності перешкод для продажу

Зауважимо, що перед продажем об’єкта нерухомості дуже важливо пересвідчитися у відсутності будь-яких перешкод. Так, керуючись положеннями п. 2 гл. 2 розд. ІІ Порядку №296 при підготовці до посвідчення правочинів про відчуження нерухомого майна нотаріусом перевіряється відсутність заборони відчуження або арешту майна шляхом безпосереднього доступу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Договори про відчуження нерухомого майна посвідчуються нотаріусом після перевірки відсутності податкової застави.

Договори про відчуження майна платником податків, активи якого перебувають у податковій заставі, посвідчуються за умови письмової згоди відповідного податкового органу.

При укладенні зазначених договорів нотаріус перевіряє відсутність обтяження нерухомого майна іпотекою шляхом безпосереднього доступу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

У разі наявності обтяження іпотекою на укладання таких договорів вимагається згода іпотекодержателя, якщо це не заборонено іпотечним договором.

Якщо втрачено документ на право власності

У разі якщо втрачено документ, яким посвідчено право власності на нерухоме майно, реєстрацію прав яких проведено до 01.01.2013 р. відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, власник, керуючись п. 53 Порядку №1127 для державної реєстрації прав власності об’єкта нерухомого майна, має подати державному реєстратору прав:

• копію примірника втраченого, пошкодженого чи зіпсованого свідоцтва про право власності на нерухоме майно;
• оголошення про втрату документа у друкованих засобах масової інформації загальнодержавної сфери розповсюдження або місцевої чи регіональної сфери розповсюдження за місцезнаходженням нерухомого майна, в якому повинні бути зазначені назва документа, його номер і дата видачі, на чиє ім’я виданий, яким органом (крім випадків пошкодження чи зіпсування документа).

Державна реєстрація прав у випадку, передбаченому цим пунктом, проводиться винятково за умови встановлення державним реєстратором наявності зареєстрованих речових прав в інформаційних системах, державна реєстрація прав у яких здійснювалася до 01.01.2013 р., або на паперових носіях інформації, ведення яких здійснювалося підприємствами бюро технічної інвентаризації.

Які документи необхідні для укладання договору

Перелік необхідних документів для продажу нерухомого майна залежить від виду нерухомості, документа, що посвідчує право власності, кількості співвласників та сімейного стану продавця.

Для продажу об’єкта нерухомості продавцю необхідно підготувати такий пакет документів:

• документ, за яким встановлюється особа, яка звернулася за вчиненням нотаріальної дії, чи уповноважений представник. Паспорт. У разі якщо нерухомість перебуває у спільній власності декількох осіб, необхідно подати паспорти всіх власників. Зауважимо, що паспорт має відповідати законодавству України, зокрема, мають бути вклеєні фото після досягнення 25- та 45-річного віку
• реєстраційний номер облікової картки платника податків (ідентифікаційний код) всіх співвласників нерухомості. Якщо продавцем квартири є не громадянин України, паспорт має бути перекладено українською мовою
• свідоцтво про народження дітей, паспорт з 16 років, ідентифікаційний код (з народження), якщо діти є власниками нерухомості
• установчі документи, відомості з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб — підприємців та громадських формувань і документи, що підтверджують повноваження органів та/або посадових осіб (для перевірки нотаріусом обсягу цивільної правоздатності та дієздатності юридичної особи, від імені якої діє уповноважений орган та/або посадова особа в межах певної нотаріальної дії)
• дозвіл органів опіки та піклування на відчуження нерухомого майна в інтересах неповнолітніх дітей або недіє­здатних, з обмеженою дієздатністю громадян (згідно з ч. 4 ст. 12 Закону №2623 для вчинення будь-яких правочинів щодо нерухомого майна, право власності на яке або право користування яким мають діти, необхідний попередній дозвіл органів опіки та піклування, що надається відповідно до закону. Посадові особи органів опіки та піклування несуть персональну відповідальність за захист прав та інтересів дітей при наданні дозволу на вчинення правочинів щодо нерухомого майна, яке належить дітям)
• довідка про склад сім’ї житлово-експлуатаційної організації, квартального комітету або іншого уповноваженого органу з питань реєстрації місця проживання (пп. 1.8 п. 1 гл. 2 розд. ІІ Порядку №296). Довідка необхідна для перевірки відсутності прав малолітніх та неповнолітніх дітей, недієздатних чи обмежено дієздатних осіб на користування відчужуваними житловим будинком, квартирою, кімнатою або їх частиною. Слід зазначити, що згідно із Законом №888 внесено зміни до Закону №1382, відповідно до яких реєстрація місця проживання або місця перебування фізичних осіб здійснюється органом реєстрації — це виконавчий орган сільської, селищної або міської ради, сільський голова (у разі якщо згідно із законом виконавчий орган сільської ради не утворено), що здійснює реєстрацію, зняття з реєстрації місця проживання особи на території відповідної адміністративно-територіальної одиниці, на яку поширюються повноваження відповідної сільської, селищної або міської ради
• свідоцтво про шлюб або про розірвання шлюбу, свідоцтво про смерть чоловіка/дружини (у разі якщо продавець перебуває (перебував) у шлюбі)
• заява чоловіка/дружини на продаж об’єкта нерухомості, що перебуває у спільній власності подружжя. Частиною першою ст. 65 Сімейного кодексу встановлено, що дружина, чоловік розпоряджаються майном, що є об’єктом права спільної сумісної власності подружжя, за взаємною згодою. Згода не вимагається, якщо право на нерухомість набуто в порядку спадкування, дарування, приватизації або до укладання шлюбу. Водночас якщо квартира була приватизована у шлюбі в період з лютого 2011 р. до червня 2012 р., необхідна згода подружжя, оскільки Сімейним кодексом було визначено, що така нерухомість вважається спільною власністю подружжя
• заява учасників спільної часткової власності про відмову від здійснення права переважної купівлі частки майна, що продається, або письмове повідомлення усіх інших учасників спільної часткової власності (як фізичних, так і юридичних осіб) про свій намір продати свою частку іншій особі у разі продажу частки у праві власності на нерухоме майно. Порядок реалізації переважного права купівлі частки у праві спільної часткової власності регламентовано п. 5 гл. 2 розд. IІ Порядку №296
• технічний паспорт об’єкта нерухомості
• експертна грошова оцінка нерухомого майна. Під час проведення операцій з продажу (обміну) фізичними особами об’єктів нерухомості у значеннях, наведених у Податковому кодексі, а також в інших випадках, визначених законодавством України, нотаріус посвідчує відповідний договір за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна, визначеної суб’єктом оціночної діяльності — суб’єктом господарювання приватної форми власності, винятковим видом діяльності якого є оцінка для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, що справляються відповідно до законодавства (у тому числі правочинів, що підлягають нотаріальному посвідченню та/або державній реєстрації), та який отримав сертифікат суб’єкта оціночної діяльності за напрямом оцінки для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, що справляються відповідно до законодавства, та інформацію про якого включено до Державного реєстру оцінювачів та суб’єктів оціночної діяльності за напрямом оцінки для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства (пп. 1.11 п. 1 гл. 2 розд. IІ Порядку №296)
• документ, яким посвідчено право власності фізичних чи юридичних осіб на нерухоме майно. Згідно з пп. 1.2 п. 1 гл. 2 розд. II Порядку №296 право власності на житловий будинок, квартиру, дачу, садовий будинок, гараж, інші будівлі та споруди, що відчужуються, може бути підтверджено, зокрема, одним з таких документів або їх дублікатів: нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу, пожертви, довічного утримання (догляду), ренти, дарування, міни, спадковим договором; свідоцтвом про придбання арештованого нерухомого майна з публічних торгів (аукціонів); свідоцтвом про придбання заставленого майна на аукціоні (публічних торгах); свідоцтвом про право власності; свідоцтвом про право на спадщину; свідоцтвом про право власності на частку в спільному майні подружжя; договором про поділ спадкового майна; договором про припинення права на утримання за умови набуття права на нерухоме майно; договором про припинення права на аліменти для дитини у зв’язку з передачею права власності на нерухоме майно; договором про виділення частки в натурі (поділ); іпотечним договором, договором про задоволення вимог іпотекодержателя, якщо умовами таких договорів передбачено передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки; рішенням суду; договором купівлі-продажу, зареєстрованим на біржі, укладеним відповідно до вимог законодавства, тощо. У разі коли державну реєстрацію права власності на житловий будинок, квартиру, дачу, садовий будинок, гараж, інші будівлі і споруди, що відчужуються, відповідно до закону проведено без видачі документа, що посвідчує таке право, право власності підтверджується на підставі інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, отриманої шляхом безпосереднього доступу до нього
• рахунок у банку. Розрахунки на суму, яка перевищує 50 000 грн, здійснюються шляхом перерахування коштів з поточного рахунку на поточний рахунок, внесення та/або перерахування коштів на поточні рахунки (у тому числі у депозит нотаріуса на окремий поточний рахунок у національній валюті)

Крім того, відповідно до ст. 377 ЦКУ та ст. 120 Земельного кодексу до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, установлених для попереднього землевласника (землекористувача). Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об’єкти (крім багатоквартирних будинків).

При відчуженні житлового будинку, споруди (крім багатоквартирних будинків) нотаріусу слід надати витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку.

Помилки або виправлення у документах

Нотаріуси не приймають для вчинення нотаріальних дій документи, які не відповідають вимогам законодавства або містять відомості, що принижують честь, гідність та ділову репутацію фізичної особи або ділову репутацію юридичної особи, які мають підчистки або дописки, закреслені слова чи інші незастережені виправлення, документи, тексти яких неможливо прочитати внаслідок пошкодження, а також документи, написані олівцем.

Дописки, закреслені слова чи інші виправлення, які є в документах, що подаються для вчинення нотаріальних дій, повинні бути застережені підписом відповідної посадової особи і печаткою установи, підприємства або організації (у разі наявності) чи особи, яка видала документ. При цьому виправлення повинні бути зроблені таким чином, щоб можна було прочитати як виправлене, так і помилково написане, а потім виправлене чи закреслене.

Не приймаються порвані документи та документи, викладені на двох і більше окремих аркушах, якщо аркуші не з’єднано у спосіб, що унеможливлює їх роз’єднання без порушення цілісності, не пронумеровані і не скріплені підписом відповідної посадової особи та печаткою юридичної особи (у разі наявності), яка видала документ (п. 1, 2 та 3 гл. 8 розд. I Порядку №296).

Відповідно до пп. 1.6. п. 1 гл. 2 вищезазначеного розділу в разі, якщо подані документи не містять усіх передбачених законодавством відомостей або в таких документах міститься суперечлива інформація, нотаріус може запитувати від відповідних суб’єктів (органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування, підприємств, установ та організацій, які видавали такі документи) інформацію (довідки, копії документів тощо), необхідну для вчинення нотаріальної дії.

Зверніть увагу: новинна стрічка «Дебету-Кредиту» містить не тільки редакційні матеріали, але також статті сторонніх авторів, роз’яснення співробітників фіскальної служби тощо.

Дані матеріали, а також коментарі до них, відображають виключно точку зору їх авторів і можуть не співпадати з точкою зору редакції. Редакція не ідентифікує особи коментаторів, не модерує тексти коментарів та не несе відповідальності за їх зміст.

Усі новини рубрики «Нерухомість, житло, земля»

У Раді зареєстровано законопроєкт №8295 щодо продовження терміну дії обмежень у сфері купівлі-продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення

В. Зеленський підписав Закон №2698 щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення, яка існувала до запровадження воєнного стану (законопроєкт №7636). Він почне діяти з 19 листопада

19 жовтня ВРУ прийняла в цілому законопроєкт №7636 щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення, яка існувала до запровадження воєнного стану

7 вересня ВРУ прийняла за основу законопроєкт №7636 щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення, яка існувала до запровадження воєнного стану