Купівля квартири в Україні: які податки потрібно сплачувати у 2021 році

Матеріали з позначкою “Спецпроєкт”, “Партнерський матеріал” чи “Актуально” розміщені на комерційній основі. Редакція може не поділяти цю позицію.

Купівля квартири – рішення, яке тягне за собою кілька важливих моментів. Один із них – сплата необхідних податків та зборів.

Які податки та на якому етапі потрібно сплатити під час купівлі квартири в Україні у 2021 році – розповіли у Корпорації Нерухомості РІЕЛ.

Що сплачується при купівлі квартири

Зобов’язання щодо сплати податків переходять до власника житла після того, як нотаріус внесе до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відповідну інформацію. Зокрема покупець сплачує:

• Послуги нотаріуса. Звернення до державного нотаріуса коштуватиме дорожче, однак приватний зазвичай швидше реєструє купівлю – продаж нерухомості.
• Збір Пенсійного фонду. Він складає 1% від суми покупки. Квитанцію потрібно надати нотаріусу, який внесе відповідні дані до Державного реєстру. Вартість послуги: 5 робочих днів – 230 гривень, 2 дні – 2 270 гривень, дві години – 11 350 гривень.
• Держмито за посвідчення операції з нерухомістю нотаріусом. Складає 1 % кадастрової вартості житла. Зверніть увагу: нотаріальні послуги (укладання договору, внесення даних до реєстру) у цьому разі оплачуються окремо.

Ставка податку встановлюється органами місцевого самоврядування у кожній області України, але не може перевищувати 1,5% встановленої на 1 січня звітного року мінімальної суми за квадратний метр: на 2020 рік – 70,85 гривні за квадратний метр, на 2021 рік – 90 гривень. Витрати під час купівлі нерухомості несуть обидві сторони угоди або одна з них, якщо є відповідні домовленості,
– пояснили у Корпорації Нерухомості РІЕЛ.

Зверніть увагу! Покупець зобов’язаний сплатити податок протягом 14 днів: з моменту укладення договору купівлі – продажу квартири (переходу права власності) та під час заповнення заяви про оформлення іпотеки. Податок під час купівлі квартири у забудовника (ПДВ) сплачується у день оплати вартості житла.

ЖК “Львівська Площа” від Корпорації Нерухомості РІЕЛ​ / Фото riel

За яку нерухомість потрібно сплачувати податки

В Україні є податок на квартири площею понад 60 квадратних метрів. Це означає, що потрібно сплачувати податок за “зайві” метри. Наприклад, якщо об’єкт має площу 90 квадратних метрів, податок розраховується на 30 “квадратів”.

Важливо! Якщо квартира має площу понад 300 квадратних метрів, необхідно сплачувати також податок на розкіш. Він складає 25 тисяч гривень щорічно до суми основного податку.

Державний збір не стосується житла, яке:

• утримується коштом місцевого чи державного бюджетів;
• розташоване у зоні обов’язкового відселення;
• перебуває в аварійному стані.

Не варто намагатися зменшити суму, свідомо занижуючи покупну ціну об’єкта в договорі. Податкова служба перевіряє ринкову вартість приміщення і зазвичай орієнтується на середні ціни в конкретному населеному пункті. Якщо ціна продажу квартири, зазначена в договорі, є значно нижчою за ринкову (понад 33%), податкова інспекція може вимагати від платника податків пояснень або негайної сплати податку,
– попередили в РІЕЛ.

ЖК Nordica Residence від Корпорації Нерухомості РІЕЛ / Фото riel

Хто звільнений від сплати податку на нерухомість в Україні

Згідно з декретом уряду, державне мито під час купівлі квартири не сплачують:

• діти-сироти;
• мешканці гуртожитків;
• релігійні організації;
• учасники АТО та їхні родини;
• сім’ї, в яких 5 і більше дітей;
• діти-інваліди з одним батьком;
• інваліди німецько-радянської війни;
• постраждалі під час аварії на ЧАЕС (I та II категорії).

Також таке право можуть мати жителі зони відчуження чи обов’язкового відселення.

ЖК Riel City від Корпорації Нерухомості РІЕЛ / Фото riel

Як повернути сплачені податки

Згідно зі ст. 166 ПКУ, громадяни України, які купують житло вперше або перебувають у черзі на квартиру, мають право на повернення податкової знижки за придбану нерухомість. Зробити це можна тільки після реєстрації за адресою купленого житла і після подачі декларації до фіскальної служби,
– розповіли в Корпорації Нерухомості РІЕЛ.

Цей варіант також стосується нерухомості, яка була куплена в іпотеку, але має нюанси:

• офіційне працевлаштування (робочий стаж має становити щонайменше 1 рік, крім тих, хто працює за цивільно-правовим договором чи займається підприємницькою діяльністю);
• іпотечне житло має бути зареєстрованим місцем проживання громадянина, який хоче повернути сплачений податок;
• термін дії іпотеки – не більше ніж 10 років.

Додаткові витрати при купівлі квартири в іпотеку

• Комісія за видачу кредиту. Ця сума сплачується банку і зазвичай становить 2% вартості кредиту. Остаточна вартість встановлюється індивідуально. Можна знайти варіанти без комісії, однак вони мають додаткові умові.
• Страхування майна. Є обов’язковим моментом для оформлення іпотечного кредиту. Страхування дозволяє банку отримати компенсацію у разі завдання шкоди об’єкту нерухомості.
• Проміжне страхування. Оформлення іпотеки зазвичай триває від кількох тижнів до кількох місяців. У цей період діє проміжне страхування (до внесення іпотеки в земельний та іпотечний реєстри).

Для того щоб легко купити квартиру та швидко оформити документи, звертайтеся до фахівців Корпорації Нерухомості РІЕЛ. Вони допоможуть вам швидко вирішити питання.

Нові податки на нерухомість у 2022-му: скільки, хто й за що заплатить

Попри стабілізацію цін на житло у 2022 році на українців очікують зміни в податковому законодавстві. опитало експертів на ринку нерухомості, якими будуть податки на купівлю та продаж квартири у 2022 році.

На думку експертів, нове податкове навантаження з будівельників, забудовників і продавців вторинного ринку ляже на плечі кінцевих покупців нерухомості, що призведе до подорожчання нерухомого майна.

Які податки при купівлі нерухомості в Україні у 2022 році

Договір купівлі-продажу квартири передбачає низку обов’язкових податків і зборів для власника нерухомості. При продажу нерухомості продавець сплачує три податки:

1. Держмито в розмірі 1% — обов’язково.
2. Прибутковий податок 5% для резидентів і 18% для громадян інших країн — опціонально.
3. Військовий збір — 1,5% — опціонально.

У будь-якому разі продавцеві нерухомості в Україні в 2021 році доведеться розщедритися та заплатити зі своєї кишені 1% держмита.

Підписуйтесь на нас в Google News!

Це означає, що від загальної вартості вашого лота, квартири або будинку державі потрібно сплатити податок у розмірі 1% від оціночної суми. Наприклад, для квартири в $50 тис. держмито складе $500.

Другий можливий платіж при продажу квартири в Україні в 2021 році — військовий збір. Він становить 1,5% від суми договору. Для нашого прикладу це буде сума в $750.

Однак є нюанс: військовий збір доведеться сплачувати лише в тому разі, якщо вам потрібно буде платити податок на дохід фізичних осіб.

Податки при продажу нерухомості 2022. Як працює податок на майно за законом № 5600

Однією з головних змін стануть поправки до Податкового кодексу, ініційовані законом № 5600 (зміни внесені законом № 1914). З 1 січня 2022 року податок на продаж третього та наступних об’єктів нерухомості впродовж одного календарного року складе 18% чистого доходу, тобто різниці між ціною продажу та ціною придбання такого об’єкта раніше.

Водночас законодавцем чітко визначений перелік витрат, які можуть бути віднесені до ціни придбання, і передбачена необхідність їхнього документального підтвердження в разі подання податкової декларації.

«Це абсолютно нова норма, оскільки за нинішнім законодавством така податкова ставка зафіксована в розмірі 5% встановленої законом бази оподаткування, тобто з огляду на ціну, зазначену в договорі купівлі-продажу, але не нижчу за оцінну вартість такого об’єкта», — пояснює керуючий партнер JN Legal Ян Левітас.

У підсумку з нового року за ставкою 5% оподатковуватиметься лише другий продаж нерухомості впродовж одного календарного року, а також третій і подальший продаж, але тільки в тому разі, якщо об’єкти продажу було отримано як спадок.

5% відсотків доведеться заплатити, якщо людина вже отримала дохід упродовж податкового року від продажу другого об’єкта нерухомості з переліку, зазначеного в законі:

• житловий будинок, квартира, її частина, кімната, дачний будинок;
• земельна ділянка з об’єктами нерухомості, що продаються;
• недобуд;
• господарські будівлі на ділянці, що продається;
• сільгоспземля, отримана в спадок або внаслідок приватизації.

Ці зміни стали необхідністю через поширення серед забудовників схеми ухилення від сплати податків, говорить адвокат ЮК LIGroup Анастасія Харицька.

«Забудовники оформляли будинки (квартири) на фізичних осіб, які надалі здійснювали продаж житлової нерухомості. Водночас податок на прибуток становив 5%, що було вигідніше, як порівняти з 18%, встановленими для юридичних осіб, яким додатково нараховувався ПДВ», — пояснила експертка.

Податок при купівлі квартири 2022: нова ставка на «зайві метри»

І далі діє податок на нерухомість або, як його зазвичай називають у народі, на «зайві метри». Водночас, починаючи з літа 2022-го, його ставка збільшиться на 21% через зростання мінімальної зарплати.

Відповідно до встановленої ставки, за кожний додатковий метр понад 60 кв. м для квартири та понад 120 кв. м для будинку 2021 року українці платили 70,8 грн, а 2022-го заплатять 90 грн.

Введення ПДФО для власників земельних ділянок за межами населеного пункту

Ще одним нововведенням цього року є мінімальне податкове зобов’язання. Введення мінімальної величини податкового зобов’язання щодо сплати податків, зборів і платежів стосується сільгоспвиробників, які здійснюють виробництво та реалізацію власної сільськогосподарської продукції та/або користуються земельними ділянками, віднесеними до сільськогосподарських угідь, що розташовані за межами населених пунктів.

«Власники таких земельних ділянок зобов’язані сплачувати податки з такої діяльності на рівні загальної суми, яка не може бути меншою за мінімальне податкове зобов’язання. Водночас неважливо, чи використовуються такі земельні ділянки за призначенням. Розмір мінімального податкового зобов’язання не може бути меншим за 4% нормативної грошової оцінки відповідної земельної ділянки», — говорить адвокат ЮФ «Семенова та Партнери» Марина Семенова.

Фізичні особи – власники земельних ділянок, які вирощують на таких ділянках сільськогосподарську продукцію задля її подальшої реалізації, звільняються від оподаткування лише у випадку, якщо дохід від торгівлі за звітний рік становить суму, меншу за розмір 12 мінімальних заробітних плат, встановлений станом на 1 січня звітного року. Якщо дохід більший, фізособа має сплатити 18% ПДФО та 1,5% військового збору.

Податкова амністія: не зашкодь

2022 року триватиме дія програми податкової амністії — спеціального добровільного декларування майна зі сплатою одноразового збору до бюджету. Для декларування активів необхідно подати податкову декларацію в електронній формі та сплатити спеціальний збір упродовж 30 днів.

У частині нерухомості передбачено лише одноразовий платіж — 9% вартості активів, розміщених за кордоном (гроші, нерухомість тощо). Його потрібно сплатити, якщо квартира або інший об’єкт купувалися з нелегальних доходів, тобто в період, коли покупець, наприклад, отримував зарплату в конверті.

Водночас юристи зазначають, що з поточною законодавчою базою спецдекларування практично не вплине на власників нерухомості.

За словами юристів, формально зараз немає заборони на придбання нерухомості, якщо громадянин не брав участі в податковій амністії. Сьогодні посилено правила фінмоніторингу пов’язані з проведенням угод щодо придбання дорогого майна (зокрема квартир), але поки що ці обмеження громадяни України більшою мірою обходять.

«Теоретично в майбутньому держава може мати питання щодо законності походження коштів, на які придбано нерухомість, і повноти сплати з них податків. Проте наявні законодавчі лазівки можуть дозволити громадянам проігнорувати подібні питання без наслідків», — пояснює адвокат, партнер АТ «Ассирія» Дмитро Куцевол.

На думку експертів, усе додаткове податкове навантаження з будівельників, забудовників і продавців вторинного ринку однозначно ляже на плечі кінцевих покупців нерухомості.

«Відповідно на нас очікує подорожчання нерухомості на суму нововведених податків», — підсумував Ігор Ясько, керуючий партнер ЮК Winner.

Головне від The Page

Дякуємо, що підписалися на The Page .
Буде гаряче!

Раз на тиждень ми будемо відправляти вам найцікавіші редакційні матеріали. Я погоджуюсь з політикою конфіденційності

Які податки доведеться сплачувати при купівлі-продажу житла

Придбати квартиру в наш час – справа непроста, тому варто ретельно прорахувати всі пов’язані з цим процесом витрати. Водночас покупці іноді забувають або не сповна усвідомлюють, що до основного платежу також додадуться податки та збори. Те ж саме відноситься і до продавців нерухомості. Найчастіше не враховують, що виторг від угоди буде зменшений через податки. Саме на ці моменти і звертає увагу юристка Білоцерківського офісу Мережі правового розвитку при громадській організації «Правова єдність» Інна Малишко. У своїй консультації вона докладно розяснює, які податки при купівлі та продажу нерухомості повинні сплачувати українці.

Податок при продажу нерухомості

Якщо укладається договір купівлі-продажу квартири, витрати при цьому будуть складатися з податку при продажу нерухомості, державного мита, збору до Пенсійного фонду, послуг нотаріуса.

А тепер розмір кожного, враховуючи ставки, встановлені нормативно:

• податок з доходів фізичних осіб (коротко «ПДФО») – 5%;
• військовий збір – 1,5%;
• держмито – 1%;
• збір до Пенсійного фонду – 1%;
• послуги нотаріуса – за домовленістю.

ПДФО, військовий збір сплачує продавець, держмито – за домовленістю між покупцем і продавцем, покупець – збір до Пенсійного фонду.

Хто за що платить при укладенні договору – це «внутрішня» домовленість сторін. Але здійснюються такі оплати все одно від вищевказаних платників, визначених законом.

Важливо! Сума, від якої сплачується податок – це сума доходу, отриманого від продажу. Дохід визначається з огляду на ціну, яка зазначена в договорі купівлі-продажу, тобто суми, яку покупець передає продавцеві за нерухоме майно, але не нижче оціночної вартості.

Оціночну вартість визначає експерт. Тобто, ще одна стаття витрат – це послуги експерта.

Увага! Не обкладається податком сума, якщо протягом року особа здійснює лише одну угоду з об’єктом нерухомості, яким володіє понад три роки.

Якщо особа отримала об’єкт нерухомості у спадок, умова щодо перебування майна у власності понад три роки в такому випадку не поширюється, тобто можна сміливо продавати одразу: податок при продажу нерухомості не сплачується.

Те ж саме стосується і оподаткування при продажу будинку.

Є ще один об’єкт для здійснення угод – це земельна ділянка.

Податок при продажу земельної ділянки сплачується у такому ж розмірі, як і при продажу іншого нерухомого майна.

Винятком в даному випадку є земельна ділянка сільськогосподарського призначення, а також та, яка не перевищує норми приватизації (безоплатної передачі), передбаченої ст.121 Земельного кодексу України. Для звільнення від оподаткування також необхідна умова володіння ділянкою понад три роки, виключаючи ситуацію отримання ділянки у спадок.

Якщо продавець-нерезидент, в такому випадку розмір податку при продажу нерухомості буде іншим – ставка ПДФО становить 18%.

Вищевказані винятки також відносяться і до продавця-нерезидента.

Податок сплачується до нотаріального посвідчення угоди. Укласти договір можна за місцезнаходженням майна або за місцем реєстрації однієї зі сторін договору.

Нерухомість можна не тільки продавати і купувати – нею можна обмінюватися.

Податок при обміні нерухомості

Не оподатковується дохід, отриманий кожною стороною угоди у вигляді вартості об’єкта обміну за умови, якщо це перший обмін протягом року і, якщо об’єкт, що відчужується, знаходиться у власності понад три роки, за винятком майна, отриманого в спадщину.

Якщо ж такі умови не дотримані, то кожна сторона платить податок, як якщо б отримала дохід від продажу нерухомості. З грошової компенсації, якщо така є, також сплачується податок.

Податок при даруванні нерухомості

Є особливі винятки щодо визначення податку при даруванні квартири.

Якщо родич першого або другого ступеня споріднення (це може бути батько, мати, чоловік, дружина, брат, сестра) подарував особі нерухоме майно, податок при цьому дорівнює нулю.

Якщо подарував «дальній» родич або хтось чужий, розмір податку при цьому становить 5%.

За загальним правилом, якщо подарували нерухомість, в цьому випадку особа повинна заплатити:

Плюс послуги експерта. Якщо сплачується податок за ставкою 5% або 18%, обов’язково необхідно визначити вартість подарунка, від якої і ведеться розрахунок податку при даруванні.

Якщо ж подарував нерезидент або ж подарували нерезиденту, застосовується ставка податку 18%.

Також необхідно знати! Є два варіанти сплати податку:

• сплатити до нотаріального посвідчення договору дарування;
• подати податкову декларацію до першого травня наступного року і сплатити податок до першого серпня.

Крім того, від сплати держмита в розмірі 1% звільнені громадяни, віднесені до певних категорій постраждалих внаслідок Чорнобильської катастрофи, інваліди війни та сім’ї воїнів, інваліди І та ІІ груп. Однак необхідно розуміти: якщо одна сторона звільнена, нотаріус вимагатиме сплати з іншого боку, тобто повне звільнення – в разі, якщо обидві сторони відносяться до вказаних категорій.

Під час карантину отримати безоплатну правову допомогу можна дистанційно з понеділка по п’ятницю у робочі дні з 10.00 до 16.00 за номерами телефонів: +380996040650, +380683329421, Viber: +380683329421 або пишіть на електронну пошту: [email protected] чи онлайн за доступом https://ldn.org.ua/section/legal-help/

P.S Публікація здійснена за підтримки американського народу, наданої через Агентство США з міжнародного розвитку (USAID) в рамках Програми «Нове правосуддя».

Погляди авторів, викладені у матеріалі, не обов’язково відображають погляди Агентства США з міжнародного розвитку або уряду Сполучених Штатів Америки.

Якщо помітили помилку на сайті, будь ласка, виділіть текст та натисніть ctrl-enter.