Державна реєстрація прав власності на нерухоме майно: проблеми та перспективи розвитку

Завальна І.І.
Директор Департаменту
цивільного законодавства
та підприємництва
Міністерства юстиції України
Косенко О.І.
Головний спеціаліст відділу
з питань сімейного та житлового
законодавства управління цивільного
законодавства Департаменту цивільного
законодавства та підприємництва
Міністерства юстиції України
%d% Державна реєстрація прав власності на нерухоме майно: проблеми та перспективи розвитку. %/d% Існує велике різноманіття обєктів права власності, проте одним із найвагоміших та найцінніших, з огляду на певні притаманні риси та особливості, обєктів права власності була і є нерухомість.

Існує велике різноманіття обєктів права власності, проте одним із найвагоміших та найцінніших, з огляду на певні притаманні риси та особливості, обєктів права власності була і є нерухомість.

На сьогоднішній день в Україні продовжується процес здійснення ринкових реформ, який включає в себе, зокрема, приватизацію державного майна, корпоратизацію державних підприємств з метою наступної їх приватизації, земельну реформу, розгортання іпотечної справи тощо. Належне місце у сучасному процесі реформування відносин власності, поряд з названими явищами, поступово займає такий важливий вид діяльності, як державна реєстрація прав на нерухоме майно.

Слід зазначити, що облік нерухомого майна, в дещо своєрідному вигляді, здійснювався в Україні ще в радянські часи. Такий облік здебільшого мав значення у сенсі відображення технічних характеристик нерухомості. Однак з набуттям Україною незалежності відносини власності наповнюються новим змістом, у звязку з чим особливого значення набуває питання правових гарантій здійснення та захисту права власності в Україні.

У цьому сенсі державна реєстрація прав на нерухоме майно є важливим чинником гарантування і захисту прав власників, забезпечує офіційне визнання і юридичне закріплення державою прав фізичних і юридичних осіб на нерухоме майно.

Державна реєстрація прав на нерухоме майно забезпечує можливість відображення, так би мовити, як статичного, так і динамічного процесу відносин власності, що, з одного боку, знаходить своє відображення у збереженні відомостей у спеціальному реєстрі про дійсного власника нерухомого майна, з іншого – про наступні переходи права власності на нерухомість.

Відзначимо, що досвід країн з розвинутою ринковою економікою свідчить про обєктивну необхідність використання реєстрації прав як ефективного засобу підтримки і регулювання майнових відносин.

Запровадження ефективної системи реєстрації дозволить забезпечити реєстрацію всіх прав на нерухоме майно, сприятиме реалізації передбачених Конституцією України гарантій цих прав, їх захищеності, а також розвитку ринкової економіки України в цілому. Тому поряд із завданням забезпечення гарантій прав власників і налагодження ринкових відносин у сфері нерухомості існує потреба використання у створюваній системі реєстрації поширених у світі механізмів або окремих елементів, притаманних моделям реєстрації, які добре зарекомендували себе.

На даний час систему реєстрації прав власності на нерухоме майно ще не можна назвати стабільною і чітко налагодженою. Підтвердженням цього слугує те, що реєстрацію прав на земельні ділянки здійснюють органи по земельних ресурсах. Реєстрацію прав власності на нерухоме майно, що знаходиться на земельних ділянках, проводять бюро технічної інвентаризації. Реєстрацію заборон та арештів на відчуження, іпотеки нерухомого майна – нотаріуси.

Повноваження щодо ведення державного земельного кадастру, в тому числі державної реєстрації земельних ділянок, закріплені за Держкомземом Земельним кодексом України.

Повноваження щодо реєстрації прав власності на нерухоме майно закріплені за бюро технічної інвентаризації (далі – БТІ) Тимчасовим положенням про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженим наказом Міністерства юстиції України від 7 лютого 2002 року № 7/5 (із змінами і доповненнями).

Положення про Єдиний реєстр заборон відчуження обєктів нерухомого майна, затверджене наказом Міністерства юстиції України від 9 червня 1999р. № 31/5 (у редакції наказу Міністерства юстиції України від 18 серпня 2004 р. N 85/5), регулює порядок ведення нотаріусами відповідного реєстру.

Тимчасовий порядок державної реєстрації іпотек, затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 31 березня 2004 року № 410, регулює, відповідно, порядок реєстрації нотаріусами іпотек нерухомого майна.

З 1 січня 2004 року набув чинності Цивільний кодекс України, прийнятий Верховною Радою України 16 січня 2003 року.

Статтею 182 цього Кодексу встановлено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Державна реєстрація прав на нерухомість і правочинів щодо нерухомості є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобовязаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом.

Порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість та підстави відмови в ній встановлюються законом.

Більше того, згідно зі статтею 331 Цивільного кодексу України, якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Таким чином, за Цивільним кодексом України, значення державної реєстрації прав власності на нерухоме майно значно збільшено, оскільки з наявністю чи відсутністю її повязується момент, власне, виникнення і переходу права власності.

Окрім того, Кодексом прямо передбачено необхідність прийняття спеціального Закону, який би регламентував порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно.

Безперечно, прийняття в Україні зазначеного Закону могло б на належному рівні забезпечити становлення та законодавче закріплення реєстраційної системи і значно полегшити вирішення багатьох питань, які виникають в процесі здійснення реєстрації прав власності на нерухоме майно.

Відмітимо, що саме елемент системності має відігравати визначальну роль у процесі становлення такого виду діяльності, як реєстрація прав власності на нерухоме майно.

Впродовж останніх років створювалась система реєстрації прав власності на обєкти нерухомого майна (крім земельних ділянок), найголовнішим структурним елементом якої є БТІ, які здійснюють функції з реєстрації прав власності на обєкти нерухомого майна, що розташовані на земельних ділянках, облік нерухомого майна, оформлюють право власності на таке майно та безпосередньо здійснюють реєстрацію прав на нерухоме майно, вносять дані до електронного Реєстру прав власності на нерухоме майно, згідно з Тимчасовим положенням про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженим наказом Міністерства юстиції України від 7 лютого 2002 року № 7/5.

Що стосується реєстрації прав на земельні ділянки, то вона, як вже зазначалося, здійснюється в системі органів Державного комітету України по земельних ресурсах.

Таким чином, реєстри прав на земельні ділянки та інше нерухоме майно є неспівставними за змістом і малоефективними. Реєстраційні відомості формуються в них за різними процедурами, повнотою та юридичною технікою. Тому, з практичної точки зору, така система є незручною для населення, оскільки при відчуженні, наприклад, присадибної земельної ділянки, на якій розташований будинок, потрібно окремо зареєструвати перехід права власності на земельну ділянку і окремо перехід права власності на будинок у різних державних органах і установах.

Взагалі, розглядаючи два, можна сказати, альтернативні варіанти органів реєстрації прав власності на нерухоме майно, слід відзначити, що БТІ функціонують по всій території України, працюють в налагодженому звязку з нотаріальними органами та іншими установами, які здійснюють операції з нерухомим майном. Бюро на належному рівні забезпечені приміщеннями, сучасною оргтехнікою, іншими матеріальними ресурсами, кваліфікованими кадрами з великим досвідом роботи в цій галузі. Окрім цього, БТІ за час діяльності накопичили значний обсяг інформації про права на обєкти нерухомості.

Інший варіант створення системи реєстрації прав на нерухоме майно передбачений в Законі України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень”, який прийнятий Верховною Радою України 1 липня 2004 року. Цей Закон визначає правові, економічні, організаційні засади створення єдиної системи державної реєстрації речових прав на земельні ділянки та інше нерухоме майно, обмежень цих прав у складі державного земельного кадастру.

В Україні має сформуватися єдиний Державний реєстр прав, який буде базуватись на даних державного обліку земельних ділянок усіх форм власності та розташованого на них іншого нерухомого майна, реєстрації речових прав на обєкти нерухомого майна, їх обмежень та правочинів щодо нерухомого майна.

Отже, речові права на нерухоме майно, їх обмеження та правочини щодо нерухомого майна підлягають обовязковій державній реєстрації в порядку, встановленому цим Законом.

Законом визначена система органів державної реєстрації прав. Цю систему будуть складати центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів, який забезпечує реалізацію державної політики у сфері державної реєстрації прав, – Держкомзем України, а також створена при ньому державна госпрозрахункова юридична особа з консолідованим балансом (центр державного земельного кадастру) та її відділення на місцях, які є місцевими органами державної реєстрації прав.

Держателем Державного реєстру прав є центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів.

Адміністратором Державного реєстру прав є центр державного земельного кадастру, який здійснює його ведення. Статут центру державного земельного кадастру затверджує центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів.

Державна реєстрація прав проводиться місцевими органами державної реєстрації прав виключно за місцем знаходження нерухомого майна.

Звичайно, при розробці та прийнятті вказаного Закону Верховна Рада України намагалася втілити прогресивну думку та врахувати позитивний досвід зарубіжних країн із створення систем реєстрації прав власності на нерухоме майно. Кожна країна створює власну систему управління нерухомістю, яка відповідає ступеню її економічного розвитку, суспільним потребам, історичним традиціям, ставленню до власності тощо. Більшість країн світу, маючи розгалужену і розрізнену систему реєстрації прав на нерухоме майно, вже стоять перед проблемою обєднання елементів цієї системи з метою спрощення механізму реєстрації прав на нерухоме майно, виходячи з принципу так званого “єдиного вікна”.

Загалом, побудова реєстраційних систем повинна відповідати двом основним завданням:

надійність захисту прав власності та інших юридичних прав на нерухомість;
полегшення проведення трансакцій з нерухомим майном.

Саме про ці два завдання треба памятати під час побудови системи та розробки відповідного законодавства, оскільки вони найбільш повно відбивають потреби приватних користувачів системи. Для власників майна, кредиторів, інвесторів та інших учасників ринку нерухомого майна реєстраційна система повинна, насамперед, надавати точну і гарантовану інформацію про права власності та обтяження цих прав.

Система повинна також будуватися таким чином, щоб всі трансакції, такі як зміна власника, накладення обтяжень, реєструвались швидко та на належному якісному рівні.

Статтею 181 Цивільного кодексу України встановлено, що до нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості) належать земельні ділянки, а також обєкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Як бачимо, із змісту наведеної статті випливає, що основним (первинним) обєктом нерухомого майна є земельна ділянка, а вже потім все те, що на ній розташоване. Закріплений Цивільним кодексом України підхід для більшості розвинених країн світу є звичайним підходом у визначенні поняття нерухомості.

Очевидно, приймаючи Закон України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень”, Верховна Рада України керувалася намірами втілити наведений принцип. Разом з тим, попри всі прагнення, прийнятий Закон є концептуально недовершеним і тому не може сприяти швидкому становленню надійної системи реєстрації прав власності на нерухоме майно.

Звертаємо увагу на ті недоліки, що містить Закон. Серед них хотіли б відмітити, по-перше, що серед переліку документів для державної реєстрації прав на нерухоме майно, перелік яких встановлено у статті 19 цього Закону, визначено акти прийому нерухомого майна до експлуатації. При цьому зазначеною статтею визначено, що ці документи посвідчують виникнення, перехід, припинення речових прав на нерухоме майно, обмежень цих прав.

По-друге, проголошений принцип єдності реєстрації прав власності на земельну ділянку разом із нерухомим майном, яке на ній розташоване, йде у дисонансі із положеннями частини третьої статті 4 Закону, якою, зокрема, передбачається, що право власності на будівлю, споруду, їх частину (квартиру, офісне приміщення тощо) може бути зареєстровано незалежно від того, чи зареєстровано право власності на земельну ділянку, якщо власники даної земельної ділянки та будівель, споруд, розташованих на ній, не поєднуються в одній особі.

По-третє, відповідно до положень пункту 2 Прикінцевих положень Закону протягом одного року з дня набрання чинності цим Законом державний реєстратор прав призначається на посаду без проходження стажування, передбаченого статтею 8 цього Закону, але з обовязковою його атестацією через рік після призначення. Складно уявити собі, де знайдеться така кількість (це для кожного районного центру окремо) спеціалістів. Навіть те, що відповідно до положень Закону протягом року реєстратори можуть призначатись без стажування, не вирішує проблеми, оскільки кваліфікація реєстраторів, які не мають досвіду, може призвести до значних видатків фонду для відшкодування збитків, завданих користувачам Державного реєстру прав місцевими органами державної реєстрації.

По-четверте, одним з принципів державної реєстрації є публічність (частина четверта статті 3 зазначеного Закону), що створює внутрішню неузгодженість із положеннями статті 28 Закону, згідно з якою інформація з реєстру надається лише власнику (власникам) нерухомого майна, його спадкоємцям (правонаступникам – для юридичних осіб) або особам, на користь яких вчинено обмеження, чи іншим субєктам речового права, також органам державної влади чи органам місцевого самоврядування, їх посадовим особам, якщо запит зроблено у звязку із здійсненням ними повноважень, визначених законами.

Проте враховуючи той факт, що цей єдиний Державний реєстр має містити дані щодо обтяжень нерухомості (іпотеки, заборон відчуження обєктів нерухомого майна), обмеження кола субєктів, що мають доступ до них сьогодні, створить суперечливу ситуацію і призведе до звуження вже існуючих нині прав користувачів. Так, реєстр іпотек є відкритим для широкого колу користувачів.

По-пяте, за реєстрацію прав власності на нерухоме майно та її перереєстрацію має справлятися плата, але Декрет Кабінету Міністрів України “Про державне мито” не був доповнений відповідними положеннями.

Хоча Закон вже і набув чинності, слід наголосити на тому, що реалізація його положень на сьогодні неможлива. Складно уявити, коли будуть створені місцеві відділення органів державної реєстрації прав та запроваджений Державний реєстр. Як зазначив у своєму інтервю керівник Центра земельного кадастру Сергій Момотенко, на сьогодні Центр нараховує 27 філіалів у кожній області, м. Києві та Севастополі, тоді коли Закон передбачає введення реєстраторів у кожному районному центрі. Законом передбачено можливість поетапного впровадження у дію Державного реєстру та передача інформації БТІ місцевим органам реєстрації відповідно до ступеню їх готовності приступити до роботи. До створення такої єдиної системи органів реєстрації реєстрацію обєктів нерухомості буде проводити БТІ. І тому, враховуючи сказане, можливо передбачити, що БТІ буде виконувати функції реєстратора ще протягом довгого часу.

До речі, Прикінцевими положеннями цього Закону не врегульовані питання реєстрації іпотек, правочинів та заборон у період до створення єдиної системи органів реєстрації прав на нерухоме майно.

Отже, таким чином, процес становлення в Україні системи реєстрації прав власності на обєкти нерухомого майна на даний час увійшов у якісно нову стадію свого розвитку, хоча і не обіцяє швидкого врегулювання актуальних проблем у цьому напрямку діяльності, проте сподіваємося, що створювана система забезпечить існування досконаліших механізмів гарантування і захисту прав власників нерухомості.

Завальна І.І.
Директор Департаменту
цивільного законодавства
та підприємництва
Міністерства юстиції України

Косенко О.І.
Головний спеціаліст відділу
з питань сімейного та житлового
законодавства управління цивільного
законодавства Департаменту цивільного
законодавства та підприємництва
Міністерства юстиції України

Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Із змінами і доповненнями, внесеними
Законами України
від 20 січня 2005 року N 2375-IV,
від 23 червня 2005 року N 2704-IV,
від 15 грудня 2005 року N 3201-IV,
від 5 березня 2009 року N 1066-VI,
від 17 листопада 2009 року N 1559-VI,
від 11 лютого 2010 року N 1878-VI
(Законом України від 11 лютого 2010 року N 1878-VI
цей Закон викладено у новій редакції),
від 4 липня 2012 року N 5037-VI,
від 6 вересня 2012 року N 5206-VI

(З 1 січня 2014 року до цього Закону будуть внесені зміни, передбачені абзацами четвертим – шостим підпункту 12 пункту 4 розділу І Закону України від 4 липня 2012 року N 5037-VI)

Цей Закон визначає правові, економічні, організаційні засади проведення державної реєстрації речових та інших прав, які підлягають реєстрації за цим Законом, та їх обтяжень і спрямований на забезпечення визнання та захисту державою цих прав, створення умов для функціонування ринку нерухомого майна.

Розділ I
ЗАГАЛЬНІ ПОЛОЖЕННЯ

Стаття 1. Сфера застосування Закону

1. Цей Закон регулює відносини, пов’язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Державна реєстрація прав на об’єкт незавершеного будівництва та їх обтяжень у випадках, установлених законом, проводиться у порядку, визначеному цим Законом, з урахуванням особливостей правового статусу такого об’єкта.

(частину першу статті 1 доповнено абзацом другим
згідно із Законом України від 04.07.2012 р. N 5037-VI)

2. Дія цього Закону не поширюється на державну реєстрацію прав на повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні та інші об’єкти цивільних прав, на які поширюється правовий режим нерухомої речі.

Стаття 2. Визначення термінів

1. У цьому Законі терміни вживаються в такому значенні:

державна реєстрація речових прав на нерухоме майно (далі – державна реєстрація прав) – офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно;

Державний реєстр речових прав на нерухоме майно (далі – Державний реєстр прав) – єдина державна інформаційна система, що містить відомості про права на нерухоме майно, їх обтяження, а також про об’єкти та суб’єктів цих прав;

нерухоме майно – земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення;

обтяження – заборона розпоряджатися та/або користуватися нерухомим майном, яка встановлена або законом, або актами уповноважених на це органів державної влади, їх посадових осіб або яка виникає на підставі договорів.

Стаття 3. Засади державної реєстрації прав

1. Державна реєстрація прав є обов’язковою. Інформація про права на нерухоме майно та їх обтяження підлягає внесенню до Державного реєстру прав.

2. Держава гарантує достовірність зареєстрованих прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

(частина друга статті 3 із змінами, внесеними
згідно із Законом України від 04.07.2012 р. N 5037-VI)

3. Права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.

(частина третя статті 3 із змінами, внесеними
згідно із Законом України від 04.07.2012 р. N 5037-VI)

4. Права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до набрання чинності цим Законом, визнаються дійсними у разі відсутності їх державної реєстрації, передбаченої цим Законом, за таких умов:

(абзац перший частини четвертої статті 3 із змінами,
внесеними згідно із Законом України від 04.07.2012 р. N 5037-VI)

якщо реєстрація прав та їх обтяжень була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або якщо на момент виникнення прав та їх обтяжень діяло законодавство, що не передбачало обов’язкової реєстрації таких прав та їх обтяжень.

(абзац другий частини четвертої статті 3 із змінами,
внесеними згідно із Законом України від 04.07.2012 р. N 5037-VI)

5. Державна реєстрація прав є публічною, проводиться органом державної реєстрації прав, який зобов’язаний надавати інформацію про зареєстровані права та їх обтяження в порядку, встановленому цим Законом. Державна реєстрація прав та їх обтяжень проводиться в порядку черговості надходження заяв.

Державна реєстрація прав власності, реєстрація яких проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, під час вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва проводиться нотаріусом, яким вчиняється така дія.

(частину п’яту статті 3 доповнено абзацом другим
згідно із Законом України від 04.07.2012 р. N 5037-VI)

Державна реєстрація прав у результаті вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва проводиться нотаріусом, яким вчинено таку дію.

(частину п’яту статті 3 доповнено абзацом третім
згідно із Законом України від 04.07.2012 р. N 5037-VI)

6. Будь-які правочини щодо нерухомого майна (відчуження, управління, іпотека тощо) вчиняються, якщо право власності чи інше речове право на таке майно зареєстровано згідно з вимогами цього Закону, крім випадків, передбачених частиною четвертою цієї статті.

(частина шоста статті 3 у редакції
Закону України від 04.07.2012 р. N 5037-VI)

7. Державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться за місцем розташування об’єкта нерухомого майна в межах території, на якій діє відповідний орган державної реєстрації права власності та інших речових прав, крім випадків, установлених абзацами другим і третім частини п’ятої цієї статті.

(частина сьома статті 3 із змінами, внесеними
згідно із Законом України від 04.07.2012 р. N 5037-VI)

Державна реєстрація обтяжень речових прав проводиться незалежно від місця розташування об’єкта нерухомого майна.

(частину сьому статті 3 доповнено абзацом другим
згідно із Законом України від 04.07.2012 р. N 5037-VI)

Стаття 4. Права та обтяження, що підлягають державній реєстрації

1. Обов’язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно, розміщене на території України, що належить фізичним та юридичним особам, державі в особі органів, уповноважених управляти державним майном, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним організаціям, іноземним державам, а також територіальним громадам в особі органів місцевого самоврядування, а саме:

1) право власності на нерухоме майно;

2) право володіння; право користування (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій); право господарського відання; право оперативного управління; право постійного користування та право оренди земельної ділянки; право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами; іпотека; довірче управління майном;

3) інші речові права відповідно до закону;

4) податкова застава, предметом якої є нерухоме майно, та інші обтяження.

2. Речові права на нерухоме майно, зазначені в пунктах 2 і 3 частини першої цієї статті, є похідними і реєструються після державної реєстрації права власності на таке майно.

3. Право власності на підприємство як єдиний майновий комплекс, житловий будинок, будівлю, споруду (їх окремі частини) може бути зареєстровано незалежно від того, чи зареєстровано право власності на земельну ділянку, на якій вони розташовані.

Право власності на квартиру, житлове та нежитлове приміщення може бути зареєстровано незалежно від того, чи зареєстровано право власності на житловий будинок, будівлю, споруду (їх окремі частини), в яких вони розташовані.

(частина третя статті 4 у редакції
Закону України від 04.07.2012 р. N 5037-VI)

Стаття 5. Об’єкти нерухомого майна, стосовно яких проводиться державна реєстрація прав

1. У Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об’єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: підприємства як єдині майнові комплекси, житлові будинки, будівлі, споруди (їх окремі частини), квартири, житлові та нежитлові приміщення.

2. Якщо законодавством передбачено прийняття в експлуатацію об’єкта нерухомого майна, державна реєстрація прав на такий об’єкт проводиться після прийняття його в експлуатацію в установленому законодавством порядку.

(стаття 5 у редакції Закону
України від 04.07.2012 р. N 5037-VI)

Розділ II
ОРГАНИ ДЕРЖАВНОЇ РЕЄСТРАЦІЇ ПРАВ

Стаття 6. Система органів державної реєстрації прав

1. Систему органів державної реєстрації прав становлять центральний орган виконавчої влади, що забезпечує реалізацію державної політики у сфері державної реєстрації прав, та структурні підрозділи територіальних органів Міністерства юстиції України, які забезпечують реалізацію його повноважень та є органами державної реєстрації прав.

(частина перша статті 6 у редакції
Закону України від 04.07.2012 р. N 5037-VI)

2. Держателем Державного реєстру прав є центральний орган виконавчої влади, що забезпечує реалізацію державної політики у сфері державної реєстрації прав.

(частина друга статті 6 із змінами, внесеними
згідно із Законом України від 04.07.2012 р. N 5037-VI)

3. Адміністратором Державного реєстру прав є державне підприємство, що належить до сфери управління Міністерства юстиції України, здійснює заходи із створення та супроводження програмного забезпечення Державного реєстру прав та відповідає за технічне і технологічне забезпечення, збереження та захист даних, що містяться у Державному реєстрі прав.

Стаття 7. Компетенція центрального органу виконавчої влади, що забезпечує реалізацію державної політики у сфері державної реєстрації прав

1. Центральний орган виконавчої влади, що забезпечує реалізацію державної політики у сфері державної реєстрації прав:

1) вносить пропозиції щодо формування державної політики у сфері державної реєстрації прав та реалізує її;

2) забезпечує створення та функціонування Державного реєстру прав;

3) організовує роботу з державної реєстрації прав;

4) здійснює керівництво та контроль за діяльністю у сфері державної реєстрації прав;

5) організовує роботу з підготовки та підвищення кваліфікації державних реєстраторів прав на нерухоме майно (далі – державний реєстратор);

6) здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.

(стаття 7 у редакції Закону
України від 04.07.2012 р. N 5037-VI)

Стаття 8. Повноваження органу державної реєстрації прав

1. Орган державної реєстрації прав:

1) проводить державну реєстрацію прав та їх обтяжень або відмовляє у їх реєстрації;

2) забезпечує ведення Державного реєстру прав;

3) надає інформацію про зареєстровані права та їх обтяження в порядку, встановленому цим Законом;

4) забезпечує облік безхазяйного нерухомого майна;

5) здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.

Стаття 9. Державний реєстратор прав на нерухоме майно

1. Державним реєстратором може бути громадянин України, який має вищу юридичну освіту, стаж юридичної роботи не менш як два роки. У випадку, передбаченому цим Законом, державним реєстратором є нотаріус як спеціальний суб’єкт, на якого покладаються функції державного реєстратора прав на нерухоме майно.

Державний реєстратор є державним службовцем, крім випадку, коли державним реєстратором є нотаріус як спеціальний суб’єкт.

(частина перша статті 9 у редакції
Закону України від 04.07.2012 р. N 5037-VI)

2. Державний реєстратор:

1) встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема:

(абзац перший пункту 1 частини другої статті 9 із змінами,
внесеними згідно із Законом України від 04.07.2012 р. N 5037-VI)

відповідність обов’язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення (у випадках, встановлених законом);

відповідність повноважень особи, яка подає документи на державну реєстрацію прав та їх обтяжень;

(абзац третій пункту 1 частини другої статті 9 із змінами,
внесеними згідно із Законом України від 04.07.2012 р. N 5037-VI)

відповідність відомостей про нерухоме майно, наявних у Державному реєстрі прав та поданих документах;

наявність обтяжень прав на нерухоме майно, зареєстрованих відповідно до вимог цього Закону;

(абзац п’ятий пункту 1 частини другої статті 9
у редакції Закону України від 04.07.2012 р. N 5037-VI)

наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або договір (угода) пов’язує можливість проведення державної реєстрації виникнення, переходу, припинення прав на нерухоме майно або обтяження таких прав;

2) приймає рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, про відмову в державній реєстрації, про її зупинення, внесення змін до Державного реєстру прав;

(пункт 2 частини другої статті 9 у редакції
Закону України від 04.07.2012 р. N 5037-VI)

3) відкриває і закриває розділи Державного реєстру прав, вносить до них відповідні записи;

4) веде реєстраційні справи щодо об’єктів нерухомого майна;

5) присвоює реєстраційний номер об’єкту нерухомого майна під час проведення державної реєстрації;

6) видає свідоцтво про право власності на нерухоме майно у випадках, встановлених статтею 18 цього Закону;

7) надає інформацію з Державного реєстру прав або відмовляє у її наданні у випадках, передбачених цим Законом;

(пункт 7 частини другої статті 9 із змінами, внесеними
згідно із Законом України від 04.07.2012 р. N 5037-VI)

8) у разі потреби вимагає подання передбачених законодавством додаткових документів, необхідних для державної реєстрації прав та їх обтяжень;

8 1 ) під час проведення державної реєстрації прав, які виникли та зареєстровані в установленому порядку до 1 січня 2013 року, запитує від органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування, підприємств, установ та організацій, які відповідно до чинного на момент реєстрації законодавства проводили таку реєстрацію, інформацію (довідки, копії документів тощо), необхідну для реєстрації прав та їх обтяжень, якщо такі документи не були подані заявником або якщо документи, подані заявником, не містять передбачених цим Законом відомостей про правонабувача або про нерухоме майно. Органи виконавчої влади, органи місцевого самоврядування, підприємства, установи та організації, до яких надійшов запит, зобов’язані безоплатно в установленому законодавством порядку протягом трьох робочих днів надати державному реєстратору відповідну інформацію, зокрема щодо зареєстрованих речових прав на нерухоме майно, у тому числі земельні ділянки;

(частину другу статті 9 доповнено пунктом 8 1
згідно із Законом України від 04.07.2012 р. N 5037-VI)

9) здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.

Нотаріус як спеціальний суб’єкт здійснює функції державного реєстратора, крім передбачених пунктами 4 і 6 частини другої статті 9 цього Закону.

(частину другу статті 9 доповнено абзацом згідно із
Законом України від 04.07.2012 р. N 5037-VI)

3. Державний реєстратор не має права приймати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на своє ім’я і від свого імені, на ім’я і від імені свого чоловіка чи своєї дружини, його (її) та своїх родичів (батьків, дітей, онуків, діда, баби, братів, сестер). У такому разі державна реєстрація прав проводиться іншим державним реєстратором органу державної реєстрації прав.

(частина третя статті 9 із змінами, внесеними
згідно із Законом України від 04.07.2012 р. N 5037-VI)

4. Державний реєстратор самостійно приймає рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень або відмову в такій реєстрації.

(абзац перший частини четвертої статті 9 із змінами,
внесеними згідно із Законом України від 04.07.2012 р. N 5037-VI)

Втручання будь-яких органів, посадових і службових осіб, громадян та їх об’єднань у діяльність державного реєстратора, пов’язану з проведенням державної реєстрації прав, забороняється і тягне за собою відповідальність згідно із законом.

Розділ III
ДЕРЖАВНИЙ РЕЄСТР ПРАВ

Стаття 10. Державний реєстр прав

1. Державний реєстр прав містить відомості про зареєстровані права і обтяження, суб’єктів прав, об’єкти нерухомого майна, документи, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав. Невід’ємною складовою частиною Державного реєстру прав є база даних про реєстрацію заяв і запитів та реєстраційні справи.

(частина перша статті 10 із змінами, внесеними
згідно із Законом України від 04.07.2012 р. N 5037-VI)

2. Частину другу статті 10 виключено

(згідно із Законом України
від 04.07.2012 р. N 5037-VI)

3. Відомості, що містяться у Державному реєстрі прав, мають відповідати даним реєстраційної справи, яка містить документовані записи щодо прав на нерухоме майно та їх обтяжень. У разі їх невідповідності пріоритет мають дані реєстраційної справи.

4. Державний реєстр прав є державною власністю, складовою Національного архівного фонду і підлягає довічному зберіганню.

Вилучення будь-яких документів або частин Державного реєстру прав не допускається, крім випадків, передбачених законом.

5. Органи державної реєстрації прав, державні реєстратори забезпечують достовірність інформації, її захист від несанкціонованого доступу, оновлення, архівування та відновлення даних, їх оперативний пошук і документальне відтворення процедури державної реєстрації прав, оперативне надання витягів про зареєстровані права та/або їх обтяження з Державного реєстру прав.

(частина п’ята статті 10 із змінами, внесеними
згідно із Законом України від 04.07.2012 р. N 5037-VI)

Стаття 11. Структура Державного реєстру прав

1. Державний реєстр прав складається з розділів, які відкриваються на кожний об’єкт нерухомого майна під час проведення державної реєстрації права власності на нього.

2. Кожний розділ Державного реєстру прав складається з чотирьох частин, які містять відомості про:

право власності та суб’єкта (суб’єктів) цього права;

інші речові права та суб’єкта (суб’єктів) цих прав;

обтяження прав на нерухоме майно та суб’єкта (суб’єктів) цих прав.

3. Порядок ведення Державного реєстру прав визначає Кабінет Міністрів України.

Стаття 12. Виключена

(згідно із Законом України
від 04.07.2012 р. N 5037-VI)

Стаття 13. База даних про реєстрацію заяв і запитів Державного реєстру прав

1. Реєстрація заяв і запитів, пов’язаних з проведенням державної реєстрації прав та наданням інформації з Державного реєстру прав, проводиться в базі даних про реєстрацію заяв і запитів.

(частина перша статті 13 у редакції
Закону України від 04.07.2012 р. N 5037-VI)

2. Заява і запит реєструються у базі даних Державного реєстру прав, якщо заявником додержані вимоги, встановлені цією статтею та статтями 16 і 17 цього Закону.

Стаття 14. Реєстраційна справа

1. Реєстраційна справа включає документи, в яких містяться відомості про нерухоме майно, право власності на нього, інші речові права та їх обтяження.

2. Документи розміщуються в реєстраційній справі у порядку їх надходження і нумеруються.

3. Реєстраційна справа підлягає довічному зберіганню в архіві, який створюється в органі державної реєстрації прав.

4. Порядок ведення архіву визначається Міністерством юстиції України.

(частина четверта статті 14 із змінами, внесеними
згідно із Законом України від 04.07.2012 р. N 5037-VI)

Розділ IV
ПОРЯДОК ПРОВЕДЕННЯ ДЕРЖАВНОЇ РЕЄСТРАЦІЇ ПРАВ ТА ЇХ ОБТЯЖЕНЬ

Стаття 15. Порядок проведення державної реєстрації прав та їх обтяжень

1. Державна реєстрація прав та їх обтяжень проводиться в такому порядку:

1) прийняття і перевірка документів, що подаються для державної реєстрації прав та їх обтяжень, реєстрація заяви;

2) встановлення факту відсутності підстав для відмови в державній реєстрації прав та їх обтяжень, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та/або їх обтяжень;

3) прийняття рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, відмову в ній або зупинення державної реєстрації;

4) внесення записів до Державного реєстру прав;

5) видача свідоцтва про право власності на нерухоме майно у випадках, встановлених статтею 18 цього Закону;

6) надання витягів з Державного реєстру прав про зареєстровані права та/або їх обтяження.

2. Орган державної реєстрації прав, державні реєстратори зобов’язані надати до відома заявників інформацію про необхідний перелік документів для здійснення державної реєстрації прав.

(абзац перший частини другої статті 15 із змінами,
внесеними згідно із Законом України від 04.07.2012 р. N 5037-VI)

Перелік документів для здійснення державної реєстрації прав визначається Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

3. У випадках, передбачених законодавством України, державна реєстрація прав проводиться після технічної інвентаризації об’єкта нерухомого майна, права стосовно якого підлягають державній реєстрації.

4. Державній реєстрації підлягають виключно заявлені права та їх обтяження за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.

(частина четверта статті 15 із змінами, внесеними
згідно із Законом України від 04.07.2012 р. N 5037-VI)

5. Державна реєстрація прав (надання відмови в ній) проводиться в строк, що не перевищує чотирнадцяти робочих днів (крім випадків, встановлених у частині сьомій цієї статті) з моменту надходження до органу державної реєстрації прав заяви про таку реєстрацію та передбачених цим Законом та нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до нього, документів, необхідних для її проведення.

Державна реєстрація іпотек, надання відмови в ній проводиться в строк, що не перевищує одного робочого дня.

(з 01.01.2014 р. частина п’ята статті 15 буде викладена у редакції згідно з абзацами четвертим – шостим підпункту 12 пункту 4 розділу І Закону України від 04.07.2012 р. N 5037-VI)

6. У разі якщо під час розгляду заяви про державну реєстрацію прав державним реєстратором встановлено, що подані інші заяви про державну реєстрацію прав на те саме майно, заяви розглядаються в порядку черговості їх надходження. При цьому заява розглядається тільки після прийняття рішення державним реєстратором щодо попередньо розглянутої заяви і внесення ним відповідного запису до Державного реєстру прав.

(частина шоста статті 15 із змінами, внесеними
згідно із Законом України від 04.07.2012 р. N 5037-VI)

7. Розгляд заяви про державну реєстрацію обтяжень і прийняття рішення про таку реєстрацію, відмову у державній реєстрації обтяжень або її зупинення проводиться в день надходження заяви та документів, необхідних для державної реєстрації обтяжень.

(частина сьома статті 15 із змінами, внесеними
згідно із Законом України від 04.07.2012 р. N 5037-VI)

8. У разі надходження заяви про державну реєстрацію обтяжень, іпотеки на майно, щодо якого вже зареєстровано заяву про державну реєстрацію права на це майно, державний реєстратор спочатку розглядає заяву про державну реєстрацію прав, а після цього – заяву про державну реєстрацію обтяжень, іпотеки. При цьому строк державної реєстрації прав та їх обтяжень становить десять днів з дня державної реєстрації заяви про державну реєстрацію обтяжень, іпотеки.

(частина восьма статті 15 із змінами, внесеними
згідно із Законом України від 04.07.2012 р. N 5037-VI)

9. Державна реєстрація прав, їх обтяжень у результаті вчинення нотаріальної дії (надання відмови в ній) проводиться одночасно з вчиненням такої дії.

(статтю 15 доповнено новою частиною дев’ятою
згідно із Законом України від 04.07.2012 р. N 5037-VI,
у зв’язку з цим частини дев’яту – дванадцяту
вважати відповідно частинами десятою – тринадцятою)

10. Державна реєстрація обтяжень прав на нерухоме майно, право власності на яке не зареєстроване у Державному реєстрі прав, іпотеки майнових прав на об’єкт незавершеного будівництва, проводиться у спеціальному розділі Державного реєстру прав. При державній реєстрації права власності на таке майно записи про обтяження переносяться до відповідної частини відкритого розділу Державного реєстру прав.

(частина десята статті 15 із змінами, внесеними
згідно із Законом України від 04.07.2012 р. N 5037-VI)

11. Облік безхазяйного нерухомого майна проводиться органом державної реєстрації прав за заявою органу місцевого самоврядування в порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

(частина одинадцята статті 15 із змінами, внесеними
згідно із Законом України від 04.07.2012 р. N 5037-VI)

12. Датою і часом державної реєстрації прав та їх обтяжень вважається дата і час реєстрації відповідної заяви.

(частина дванадцята статті 15 із змінами, внесеними
згідно із Законом України від 04.07.2012 р. N 5037-VI)

13. Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а також порядок надання інформації з Державного реєстру прав встановлює Кабінет Міністрів України.

(частина тринадцята статті 15 із змінами, внесеними
згідно із Законом України від 04.07.2012 р. N 5037-VI)

14. Форма і вимоги до заповнення заяв та запитів, що подаються до органу державної реєстрації прав, а також форма і вимоги до оформлення рішень, що приймаються у зв’язку з проведенням державної реєстрації прав, взяттям на облік безхазяйного нерухомого майна та наданням інформації з Державного реєстру прав, установлюються відповідно до законодавства.

(статтю 15 доповнено частиною чотирнадцятою
згідно із Законом України від 04.07.2012 р. N 5037-VI)

Стаття 16. Подання заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень

1. Заява про державну реєстрацію прав та їх обтяжень подається до органу державної реєстрації прав у паперовій або електронній формі у випадках, передбачених цим Законом.

(частина перша статті 16 із змінами, внесеними
згідно із Законом України від 04.07.2012 р. N 5037-VI)

Якщо об’єкт нерухомого майна розміщений у межах території, на якій діють два і більше органів державної реєстрації прав, заява про державну реєстрацію прав подається до одного з таких органів на вибір заявника.