Земля на вільному ринку. Чи можна тепер отримати свої безкоштовні два гектари

Безкоштовна земля кожному українцю – це не акція і не жарт, а майже двадцятирічне законне право кожного громадянина. Щоправда, користувались ним лише одиниці. Але зараз, коли українською землею офіційно дозволили торгувати, всі раптом усвідомили, який безцінний актив лежить просто під ногами.

Земля – цінний актив. І зацікавлених осіб навколо нього – наче пшениці на полі – фермери, агробарони, спекулянти та навіть айтішники. Мають право отримати свою ділянку під садівництво, фермерство, будівництво, під дачу і навіть під гараж і мешканці міст.

Ви спитаєте: «То ж де мої два гектари? Що зробити, аби отримати свій законний наділ? І чи не розкуплять всю землю тепер, коли дозволено продаж чорноземів?». ТСН.Тиждень спробував відповісти.

«Де мої два гектари?»

Варто одразу сказати, що дуже просто все виглядає лише в теорії. Крок перший – потрібно визначитись, де саме ви хочете отримати свої два гектари. Робити це маєте самотужки на публічній кадастровій карті, вона є у вільному доступі. ТСН.Тиждень шукає разом з земельним адвокатом Русланом Редькою.

Юрист переконує, що знайти щось поблизу Києва – без шансів. А взагалі ця кропітка справа розтягується на години. Адже розшукати вільний клаптик на всіяній блакитними позначками карті – не так вже й просто. Фактично кожен метр землі – вже кимось зайнятий.

«Пайові землі не будуть давати. Будуть давати те, що є землями запасу, державної і комунальної власності», – пояснює ТСН.Тижню адвокат Руслан Редька.

І це головна відповідь на питання, чи не є відкриття ринку землі, що сталося 1-го липня, загрозою для ваших законних гектарів. Те що дозволили продавати в країні, перш за все стосується уже розподіленої між селянами землі. Офіційно. Неофіційно це робили давно.

«Купити землю зможуть лише фізичні особи, не фірми, а тим паче агрохолдинги. Та й то – не більше ста гектарів в одні руки. І ще один важливий момент – йдеться лише про людські паї. Комунальні та державні землі продавати заборонено», – розповідає спеціальний кореспондент ТСН.Тижня Ірина Прокоф’єва.

Підказка від адвоката – шукати вільні ділянки чорноземів в полях за межами населених пунктів / фото УНІАН Володимир Гонтар

Ще одна підказка від адвоката – шукати вільні ділянки чорноземів в полях за межами населених пунктів. Ці землі стали власністю громад ще 26 жовтня 2020 року. ТСН.Тиждень недаремно акцентує на цій даті. Адже те, що загрожує вашим гектарам, насправді сталося не зараз, а ще торік.

Повертаючись до пошуків вільної землі, опиняємося на краю Київської області – у Калитянській громаді. Здається, тут знайшлися вільні два гектари. Але… Директорка місцевого Центру адмінпослуг каже, що вони й самі не знають, чи гуляє ця земля.

Все, що у такому випадку можна зробити – написати заяву на приватизацію, підклавши роздруковане фото з карти. І чекати. Місяць. Ну, а далі, як в грі.

Місцеві депутати мають дати вам дозвіл. Тобто сказати «так». Наступний крок – до землевпорядника, який розробить технічну документацію. Тобто визначить межі ділянки, присвоїть цільове призначення і дасть кадастровий номер. За гроші. Коштуватиме це все від 2 до 10 тисяч гривень.

Останній крок – затвердження документів тією ж місцевою радою.

На все це – десь півроку біганини.

Виходить, що омріяні два гектари – цілком доступні? Та адвокат Руслан Редька переконує, що це – ідеальна картинка. «Реально так воно не буде», – каже він ТСН.Тижню.

Як насправді? Про це чудово знають мешканець Одещини Іван Кушніренко та його столичний адвокат Геннадій Сергієнко, які за свої два гектари б’ються в судах.

«Чим у селі займатися, окрім землі? Я приніс документи вже готові. А мені сказали, що на цю ділянку є ще одна людина», – розповідає ТСН.Тижню пан Кушніренко.

Дійсно, на карті, яку демонструє чоловік, чудово видно, де людські паї в оренді, а де – велетенське поле, яким ще півроку тому розпоряджався Держгеокадастр. Він і видав дозвіл Івану Кушніренку на два гектари. Та поки чоловік робив документи, мінялись закони і влада. І… у жовтні 2020 року (про цю дату ми вже згадували вище) цей земельний масив відійшов до Великомихайлівської громади. А розпоряджатись ним стали місцеві депутати. І якось вийшло, що віддавати 2 гектари Івану по закону треба, але що ж їх змусить голосувати?

«Не будемо казати відмовили, будемо казати, як воно є – прокотили мого клієнта два рази. Підстав для відмови не було, тому і утримувались», – розповідає ТСН.Тижню адвокат пана Івана Геннадій Сергієнко.

Після передачі землі громадам, людей з-за їх меж, які претендують на свою частку української землі у межах ОТГ, стали зустрічати дуже непривітно. Мовляв, що з того громаді?

Голова Калитянської ОТГ Юрій Плакся розповідає ТСН.Тижню, що за останній рік в їхній громаді не видали жодного дозволу на два гектари.

«Пішла така тенденція у минулі роки, коли люди отримували землю для того, щоб отримати. Потім вони чекають. Напевно, чекають, коли буде закон про продаж, коли зросте ціна, щоб потім її продати. І земля стоїть, ніхто її не обробляє», – каже він.

Це – найгірший варіант, на думку голови ОТГ. Куди цікавіше, щоб на землі працювали. Адже це – податки до місцевого бюджету.

Депутати вмикають калькулятор і рахують, що вигідніше / фото УНІАН Володимир Гонтар

Депутати вмикають калькулятор і рахують, що вигідніше – здавати в оренду на аукціонах виробникам чи роздати по два гектари дрібним фермерам. Тому тепер, коли в громадах з’явилось, що розподіляти, відбір кандидатів став прискіпливіший.

«Ідуть атаки. Адвокатські компанії готують звернення на чотирьох листках, пишуть про закони, потім іде 50 заяв і ми їх всі розглядаємо…», – розповідає ТСН.Тижню голова Калитянської ОТГ Юрій Плакся.

Мета цих звернень – скоріше за все, провернути схему із захоплення полів. А потім виставити на продаж. Тож депутати надають пріоритет місцевим мешканцям, які претендують на землю.

Але є тут і інший бік медалі. Місцеві князьки, які прибирають усе до своїх рук. Саме з одним таким дуже не поталанило Івану Кушніренко. Його два гектари – як кістка посеред горла – заважають отримати у власність ціле поле. Такі удільні князі, як правило, тримають в руках не лише землю, а й місцеві ради. Здогадатись неважко, на чию користь депутати виноситимуть рішення, підозрює адвокат Івана Кушніренка Геннадій Сергієнко: «На місцевому рівні вирішується питання інтересів певних місцевих заможних людей».

І протистояти такій махіні вкрай важко. Це розуміє і аграрний міністр Роман Лещенко.

«Це питання колективної відповідальності. Я, наприклад, вважаю, що децентралізація дасть дуже великий поштовх до розвитку», – каже він ТСН.Тижню.

Та питання справедливості зависає в повітрі. При створенні держави Україна кожен громадяни в ній отримав рівні права. Серед них і ті два безкоштовні гектари. Це означає, що ти маєш право їх обробляти, або віддати іншому – продати й отримати гроші. Але так виходить, що одні цим правом скористалися, а іншим, здається, нічого не світить.

Так склалося, що зараз охочих купити землю – набагато більше, ніж охочих її продати. Але якщо продати все ж наважились, варто розібратися, що з вашою землею, та дещо пам’ятати.

Найделікатніший з пунктів, які потрібно перевірити у першу чергу – взаємостосунки з орендарем. Він перший, кому ви маєте запропонувати свою ділянку. Навіть, якщо є запасний вигідніший варіант. За скільки продавати – ваш особисте побажання. Але ціна має бути не нижчою за грошову оцінку. І ще один важливий нюанс: розрахунок – безготівковий.

Наразі найдешевший гектар коштує 23 тисячі гривень. За менше продавати заборонено. Контролюватиме усі земельні операції нотаріус. І процес геть нешвидкий – близько півтора місяця на одну угоду по одному паю. Тож зрозуміло, що перший офіційний продаж пайової землі навіть теоретично можливий лиш у серпні. Ціна буде рости, ажіотаж теж, а шанси отримати свій безкоштовний клаптик десь у чужій громаді – невпинно падати. І це ще не вступили в гру юридичні особи. Їм купувати можна буде лише з 2024 року. А от чи вдалося натрапити вільні гектари ТСН.Тижню, дізнаємось лише після перевірки. Це, як мінімум, місяць очікування. Ну. в ідеальних умовах.

Ірина Прокоф’єва, Олександр Аліфанов, Роман Сизченко

Інвестиції в землю: як заробити на новому ринку

Ч им нам запам’ятався 2020 рік? Перше, що спадає на думку, – кризові події, коронавірус та посухи.

У цих умовах суттєво змінилися глобальні тенденції в структурі ведення бізнесу та інвестицій.

2021-й має стати роком, коли всі кризові події – вже не “чорний лебідь”, а, на жаль, звичні умови.

Однак для українських інвесторів цей рік може стати роком нових перемог завдяки ухваленому історичному законові про ринок землі.

Вікно можливостей

За час існування мораторію всі звикли розглядати сільськогосподарську землю як засіб виробництва, а не як потенційно прибутковий інвестиційний актив.

В Україні склалася унікальна ситуація: з 1 липня 2021 року стартує ринок землі, що є новим вікном можливостей для аграріїв та сторонніх інвесторів. Фактично починає працювати новий сектор економіки з чіткими правилами гри, усіма необхідними запобіжниками та механізмами захисту.

Об’єктом ринку є 27,7 млн га приватних аграрних земель, так званих паїв, що унеможливлює різке падіння ціни завдяки надвеликій пропозиції.

Тіньовий ринок землі: найбільш поширені схеми розкрадання

Суб’єктами ринку є покупці, інвестори та продавці. Згідно із соціологічним дослідженням, протягом першого року паї готові продати 10% власників. На першому етапі до ринку будуть допущені тільки фізичні особи. Також встановлене обмеження: одна особа може володіти не більше 100 га.

У результаті транзакцій інвестор отримує повноцінний нерухомий актив, який можна самостійно обробляти, здати в оренду або закласти в банк. У разі виникнення проблем допомогу може надати регулятор.

Від теорії до практики

Пропоную розглянути приклад інвестування в землю. Її середня індикативна ціна дорівнює нормативній грошовій оцінці – 28 тис грн за га.

Середній розмір паю в Україні – 4 га, тобто середня індикативна ціна становитиме 112 тис грн. Середня вартість оренди землі – 3 500 грн за гектар, тобто на рік за пай можна отримувати 14 тис грн або майже 13% річних.

Якщо купити пай у 2021 році та продати у 2024 році, коли відкриється ринок для юридичних осіб, можна буде отримати 42 тис грн оренди за три роки і продати, навіть за песимістичними прогнозами, на 40% дорожче. Отримуємо 25% річних.

Більш того, у Полтавській області оренда паю дає 400 дол за га на рік. Також в Україні є землі (для особистого селянського господарства), на які не поширюється мораторій. Їх мінімальна ціна – 2 тис дол за га.

Інша перевага активу – землю можна будь-коли продати. Шанс втратити в ціні мінімальний завдяки встановленому запобіжнику у вигляді мінімальної ціни.

Досвід відкриття ринку в ЄС свідчить, що ціна на землю завжди зростає. Однак жодна країна не відкривала ринок в умовах розвинених платіжних технологій та геоінформаційних систем, що дозволить купувати ділянки, не виходячи з дому. Доступ до ринку завжди був вагомим фактором зростання ціни.

Вкладати чи ні?

Українці звикли вкладати гроші в нерухомість або класти на депозити. 1 липня 2021 року з’являється новий напрям інвестування: сільськогосподарська земля.

Стандартна схема інвестування буде такою: купив – здаєш в оренду – продаєш у 2024 році юридичній особі. Можна впевнено сказати, що з’явиться окремий напрямок діяльності, а разом з ним – такий собі клуб земельних інвесторів.

Враховуючи унікальність ситуації, наостанок хочу згадати негласне правило ринків: заробляє той, хто перший прийшов на ринок.

Колонка є видом матеріалу, який відображає винятково точку зору автора. Вона не претендує на об’єктивність та всебічність висвітлення теми, про яку йдеться. Точка зору редакції «Економічної правди» та «Української правди» може не збігатися з точкою зору автора. Редакція не відповідає за достовірність та тлумачення наведеної інформації і виконує винятково роль носія.